Апартаменты или квартира: чем отличаются и когда выбор оправдан

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Апартаменты стоят на 15–25% дешевле квартиры в том же доме, и на этом их достоинства заканчиваются. Юридически это нежилое помещение — со всеми последствиями для прописки, налога, коммуналки и льготной ипотеки. Разбираем восемь отличий и три сценария, где апартаменты действительно уместны.

В чём юридическая разница

Квартира — жилое помещение. Апартаменты — нежилое, формально ближе к офису или гостиничному номеру, даже если выглядят и обставлены как обычное жильё.

Из этого одного факта вытекают все различия. Жилищный кодекс на апартаменты не распространяется, санитарные нормы к ним применяются другие, а требования к инсоляции, шумоизоляции и социальной инфраструктуре — мягче или отсутствуют вовсе.

Именно поэтому апартаменты дешевле: застройщик строит их по нормам нежилого здания, что позволяет возводить их там, где жильё построить нельзя, и без обязательств по школам и детским садам.

Восемь отличий по пунктам

Разберём то, что бьёт по кошельку сильнее всего.

Налог: разница в разы, а не в процентах

Для квартиры базовая ставка налога на имущество — до 0,1% кадастровой стоимости, и из площади вычитаются необлагаемые 20 квадратных метров. Для апартаментов ставка выше — обычно от 0,5%, а для помещений в объектах торгово-офисного назначения доходит до 2%. Вычета в 20 метров нет.

Считаем на сопоставимых объектах. Квартира 45 м² с кадастровой стоимостью 4 млн: облагается 25 метров, налог около 2 200 рублей в год. Апартаменты той же площади и стоимости при ставке 0,5%: облагаются все 45 метров, налог около 20 000 рублей.

Разница почти в десять раз, и она не разовая, а ежегодная. За 20 лет владения — около 360 тысяч рублей, что съедает изрядную часть первоначальной экономии на цене.

Коммуналка по коммерческим тарифам

Собственник апартаментов платит за воду, электричество и тепло по тарифам для юридических лиц. Разница с тарифами для населения обычно составляет от 15 до 30%.

На типовой квитанции в 6 000 рублей это дополнительные 900–1 800 рублей в месяц, то есть 11–22 тысячи в год. Плюс субсидии и льготы по оплате ЖКУ на апартаменты не распространяются.

Ипотека: только рыночная

Ни семейная, ни IT-ипотека на апартаменты не распространяются — программы работают только с жилыми помещениями. Материнский капитал направить на них тоже нельзя, как и получить имущественный налоговый вычет.

Для семьи с правом на льготную программу это решающий довод. Кредит 5 млн под 6% — платёж около 32 200 рублей; тот же кредит по рыночным 18,71% — около 78 700. Скидка в 20% на цену апартаментов не покрывает и трети этой разницы.

Прописка и всё, что от неё зависит

В апартаментах оформляется только временная регистрация — обычно на пять лет с последующим продлением. Постоянной прописки нет.

Практические последствия: прикрепление к поликлинике и запись ребёнка в школу или сад по временной регистрации возможны, но идут по остаточному принципу — после тех, у кого постоянная. В районах с дефицитом мест это ощутимо.

Отдельно про защиту: апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому не защищены как единственное жильё при взыскании долгов. Квартиру, если она единственная, кредиторы забрать не могут (кроме ипотечной), апартаменты — могут.

Соседи и управление домом

В апарт-комплексе рядом с вами законно может работать офис, салон, хостел или сдаваться посуточно. Никаких «тихих часов» жилищного законодательства к нежилому зданию не применяется.

Управление тоже устроено иначе: товарищество собственников жилья создать нельзя, размер платы за содержание определяет управляющая компания, и повлиять на неё собственникам сложнее.

Когда апартаменты всё-таки оправданы

Три сценария, в которых минусы не работают против вас.

1. Второе жильё под сдачу. Прописка не нужна, льготная ипотека всё равно не положена на второй объект, а повышенные налог и коммуналка закладываются в арендную ставку. Расположение апартаментов в деловых районах здесь плюс.
2. Квартира-пристанище рядом с работой. Если основное жильё уже есть и вопрос только в том, где ночевать в будни, юридический статус значения не имеет.
3. Локация, где жилья просто нет. Иногда апартаменты стоят там, где жилой дом построить невозможно по нормам, и альтернативы в этом месте не существует.

И зеркальный вывод: для покупки первого и единственного жилья семьёй с детьми апартаменты почти всегда проигрывают. Вы теряете льготную ставку, вычет, капитал, прописку и защиту единственного жилья — ради скидки, которую съедают налог и коммуналка за первое десятилетие.

Как отличить при покупке

Застройщики редко пишут «апартаменты» крупными буквами. Проверять надо по документам:

• в проектной декларации указано назначение здания — жилое или нежилое;
• в ДДУ объект называется «нежилое помещение», а не «квартира»;
• в разрешении на строительство фигурирует «многофункциональный комплекс», «гостиница» или «административно-деловой центр»;
• площадь обозначена без разделения на жилую и общую, а помещения называются «номерами» или «юнитами».

Любого из этих признаков достаточно, чтобы задать прямой вопрос менеджеру и получить ответ письменно.

Сколько экономят апартаменты за десять лет

Скидка на входе выглядит убедительно: те же метры в том же районе дешевле на пятнадцать-двадцать пять процентов. Но апартаменты дороже в содержании, и разница накапливается каждый месяц. Посчитаем оба потока вместе на горизонте десяти лет.

Цифры по налогу приблизительные и зависят от кадастровой стоимости, но пропорция устойчива: ставка для апартаментов в разы выше, а вычета в двадцать метров, который есть у квартиры, у них нет вовсе. Именно налог, а не коммуналка, съедает основную часть скидки.

Итог получается неоднозначным. Три миллиона за десять лет — это реальная экономия, и списывать её со счетов нельзя. Но она куплена ценой отсутствия постоянной регистрации, худших условий по ипотеке, соседства с офисами и меньшей ликвидности при перепродаже. Для человека, который покупает единственное жильё на долгий срок, обмен невыгодный. Для того, кто берёт второй объект под сдачу или под собственное периодическое проживание, — вполне рабочий.

Почему апартаментов так много именно в Москве

География этого формата неравномерна: в Москве апартаменты составляют заметную долю нового предложения, в большинстве региональных городов их почти нет. Причина не в моде, а в земле.

Строительство жилья требует участка с соответствующим назначением и влечёт обязательства по социальной инфраструктуре: школы, детские сады, поликлиники, нормативы по инсоляции и парковкам. На бывших промышленных территориях в плотной застройке выполнить всё это часто невозможно или невыгодно. Апартаменты — юридически нежилые помещения, и эти требования на них не распространяются.

Отсюда и характерное расположение: бывшие заводские кварталы, деловые районы, участки у крупных магистралей. Отсюда же и типичные особенности — маленький двор или его отсутствие, отсутствие школы в шаговой доступности, соседи-офисы на нижних этажах.

В городах, где земли достаточно и цена метра втрое ниже, вся эта конструкция теряет экономический смысл: проще построить обычный дом. Поэтому покупатель в Екатеринбурге или Новосибирске сталкивается с апартаментами редко, а покупатель в Москве вынужден разбираться в вопросе всерьёз.

Что происходит при перепродаже

Разница, о которой на входе не думают, а на выходе она оказывается решающей. Круг покупателей у апартаментов уже: отсекаются все, кому нужна постоянная регистрация, все, кто рассчитывает на льготную ипотеку, и все семьи с детьми школьного возраста.

Практически это означает более долгий срок продажи и меньшую переговорную позицию. Там, где квартира уходит за месяц-полтора, апартаменты продаются три-шесть месяцев, и торг обычно глубже. Кроме того, за годы владения правила могут поменяться: обсуждение статуса апартаментов ведётся давно, и любое изменение — в любую сторону — сразу отражается на цене.

Отдельно про материнский капитал: направить его на апартаменты нельзя, потому что жильём они не являются. Это отсекает ещё одну большую группу покупателей и лишает вас самих одного из инструментов, если семья планирует пополнение.

Если всё-таки берёте: что проверить

• Назначение помещения в документах — именно «апартаменты» или «нежилое помещение». Формулировка в рекламе значения не имеет.
• Тариф управляющей компании и что в него входит. По коммерческим объектам он не регулируется, и рост тарифа никак не ограничен.
• Кто ещё в здании: только апартаменты или есть офисы, хостелы, магазины с отдельным входом и ночной разгрузкой.
• Условия ипотеки в двух-трёх банках заранее. Ставка будет рыночной, и часть банков такие объекты вообще не кредитует.
• Кадастровая стоимость и ставка налога по вашему объекту — не средняя по городу, а конкретная. Разброс большой.
• Возможность оформить временную регистрацию: она даёт часть, хотя далеко не все, возможностей постоянной.

Все шесть пунктов проверяются до внесения брони и занимают один вечер. Разница между осознанной покупкой апартаментов и случайной обычно в этом вечере и заключается.

Апартаменты под сдачу: считаем доходность

Это сценарий, в котором формат действительно работает. Арендатору постоянная регистрация обычно не нужна, школа рядом тоже, а расположение в деловом районе для него плюс, а не минус. Всё, что делает апартаменты плохим единственным жильём, для сдачи оказывается несущественным.

Считать доходность надо от полной цены входа и с учётом повышенных расходов. Возьмём московский объект за семнадцать миллионов и аренду в сто десять тысяч в месяц.

Шесть с половиной процентов — цифра сама по себе скромная, её надо сравнивать с депозитом и с арендой квартиры в том же районе. Квартира стоит дороже на входе, но и расходы на неё ниже, поэтому итоговая доходность у двух форматов часто оказывается сопоставимой — а ликвидность у квартиры выше.

К этому добавляется рост стоимости самого объекта, который в расчёт выше не входит. Здесь у апартаментов позиция слабее: их цена растёт медленнее, потому что круг покупателей уже. Поэтому апартаменты под сдачу — это ставка на текущий денежный поток, а не на прирост капитала, и оценивать их надо именно так.