Налог на квартиру: сколько платить собственнику новостройки

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Налог на имущество приходит раз в год и обычно оказывается меньше, чем люди боятся: за типовую квартиру в Екатеринбурге это порядок нескольких тысяч рублей. Но считается он не от цены покупки, а от кадастровой стоимости, и в расчёте есть вычет, о котором мало кто знает. Разбираем формулу.

От чего считают

База — кадастровая стоимость квартиры, а не цена по договору. Это две разные величины: кадастровая устанавливается государственной оценкой и, как правило, ниже рыночной, хотя бывает и выше.

Узнать свою кадастровую стоимость можно бесплатно: в личном кабинете налогоплательщика, на публичной кадастровой карте Росреестра или в выписке ЕГРН. Пересматривается она периодически — в разных регионах с разной частотой.

Ставку устанавливает муниципалитет в рамках, заданных Налоговым кодексом. Для жилья базовая планка — до 0,1% кадастровой стоимости. Для дорогой недвижимости и отдельных категорий она выше, но обычной квартиры это не касается.

Вычет в 20 метров

Главное, что уменьшает налог и о чём почти не знают: из площади квартиры при расчёте вычитаются 20 квадратных метров. Не из стоимости, а именно из площади. Заявлять этот вычет не нужно, он применяется автоматически.

Формула получается такая: налог = кадастровая стоимость ÷ площадь × (площадь − 20) × ставка.

Отсюда следствие, которое кажется неожиданным: на маленькой квартире налог непропорционально мал. Студия в 25 метров облагается всего с пяти, а квартира меньше 20 метров не облагается вовсе.

Сколько это в деньгах

Посчитаем на реальных параметрах Екатеринбурга. Возьмём двухкомнатную квартиру 57 м² и допустим, что кадастровая стоимость — 5 млн рублей, ставка 0,1%.

Кадастровая стоимость метра: 5 000 000 ÷ 57 ≈ 87 700 рублей. Облагаемая площадь: 57 − 20 = 37 м². База: 37 × 87 700 ≈ 3,24 млн. Налог: 3,24 млн × 0,1% ≈ 3 200 рублей в год.

То есть порядок величины — несколько тысяч рублей за год, около 270 рублей в месяц. На фоне ипотечного платежа в 38 700 рублей это заметно меньше, чем обычно ожидают.

С какого момента платит покупатель новостройки

Обязанность возникает с даты регистрации права собственности, а не с даты ДДУ, оплаты или даже акта приёма-передачи. Пока квартира не оформлена в собственность, налога на неё нет.

Первый год считается по месяцам владения. Если право зарегистрировано 20 марта, за этот год начислят 10/12 годовой суммы: месяц засчитывается полным, если регистрация прошла до 15-го числа включительно.

Уведомление приходит осенью следующего года, срок уплаты — 1 декабря. То есть за 2026 год вы заплатите до 1 декабря 2027-го. Пропустили срок — начнут капать пени, а само уведомление придёт в личный кабинет налогоплательщика, а не бумажным письмом, если кабинет у вас открыт.

Кто не платит

Полностью освобождены от налога на имущество несколько категорий, среди которых пенсионеры и предпенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны боевых действий, военнослужащие с выслугой 20 лет.

Правило, которое ограничивает льготу: она применяется к одному объекту каждого вида. Пенсионер с двумя квартирами освобождается от налога на одну — на ту, где сумма больше, если он не выбрал другую сам. За вторую платит на общих основаниях.

Многодетным семьям положен дополнительный вычет: по 5 квадратных метров на каждого несовершеннолетнего ребёнка сверх базовых 20. Для семьи с тремя детьми это 35 метров вместо 20 — на двухкомнатной квартире налог падает почти вдвое.

Льготы, как правило, применяются автоматически по данным, которые есть у налоговой. Но если её не применили, подать заявление можно через личный кабинет, и перерасчёт сделают за три предыдущих года.

Что делать, если сумма кажется завышенной

Проверьте по порядку три вещи, прежде чем спорить.

1. Площадь и кадастровую стоимость в уведомлении — сверьте с выпиской ЕГРН. Ошибки в площади встречаются, особенно после перепланировок.
2. Применён ли вычет в 20 метров. Он должен быть виден в расчёте.
3. Учтены ли месяцы владения в первый год и ваша льгота, если она есть.

Если ошибок нет, а кадастровая стоимость явно выше рыночной, её можно оспорить — через комиссию при Росреестре или в суде, с отчётом независимого оценщика. Затевать это имеет смысл при существенном расхождении: расходы на оценку сопоставимы с несколькими годами налога.

Другие налоги вокруг квартиры

Чтобы не путать: при покупке квартиры покупатель налога не платит вовсе — наоборот, получает право на имущественный вычет и возвращает уплаченный НДФЛ.

Налог возникает при продаже, если квартира была в собственности меньше минимального срока — обычно пять лет, а для единственного жилья три года. Для новостроек срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с оформления собственности: это правило заметно сокращает ожидание.

И при сдаче в аренду — с дохода, по ставке НДФЛ или по режиму самозанятости. Налог при этом далеко не главный регулярный расход собственника: коммунальные платежи в новостройке за год выходят кратно больше.

Сколько платят в разных городах

Налог считается от кадастровой стоимости, а она следует за рыночной с отставанием и обычно ниже её. Ставку устанавливает муниципалитет в рамках Налогового кодекса: для жилья базовая планка — до 0,1%, но в Москве действует прогрессивная шкала, где ставка растёт вместе со стоимостью объекта.

Цифры ориентировочные: кадастровая стоимость конкретной квартиры может заметно отличаться от средней по городу, а муниципальная ставка — от базовой. Точную сумму всегда видно в личном кабинете налогоплательщика, и сверять надо именно её.

Апартаменты: тот же метраж, другой налог

Самая большая разница в налоге возникает не между городами, а между жилым и нежилым помещением. Апартаменты юридически нежилые, и к ним применяются другие правила.

Разница почти в десять раз, и она ежегодная. За двадцать лет владения это около 360 тысяч рублей — заметная часть той скидки, ради которой апартаменты обычно и покупают.

Налог при продаже квартиры

Его путают с налогом на имущество, хотя это разные вещи. Налог на имущество платит собственник каждый год; налог с продажи возникает один раз и только при определённых условиях.

Платить не нужно, если квартира была в собственности дольше минимального срока владения: пять лет в общем случае и три года, если это единственное жильё, если она получена в наследство, в дар от близкого родственника или по приватизации.

Для новостроек есть важное послабление: срок владения считается с даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с оформления права собственности. Между этими датами часто проходит два-три года, и именно они решают вопрос.

Если срок не вышел, налог считается с дохода: 13% от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку. Продали за столько же, за сколько купили, — база нулевая, налог тоже.

Что делать, чтобы не переплатить

1. Раз в год в ноябре заходите в личный кабинет налогоплательщика. Если кабинет активирован, бумажные уведомления по умолчанию не приходят, и о долге узнают уже с пенями.
2. Сверяйте площадь и кадастровую стоимость в уведомлении с выпиской ЕГРН — ошибки встречаются, особенно после перепланировок.
3. Проверяйте, применён ли вычет в 20 метров и льгота, если она вам положена. Перерасчёт делают за три предыдущих года.
4. Многодетным — проверьте дополнительный вычет по 5 метров на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
5. При явном расхождении кадастровой стоимости с рыночной её можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде.

Как платить и что бывает за просрочку

Уведомление формируется осенью и приходит в личный кабинет налогоплательщика; бумажное письмо отправляют только тем, у кого кабинет не активирован. Срок уплаты — 1 декабря года, следующего за отчётным.

Заплатить можно через личный кабинет, банковское приложение по УИН из уведомления, портал госуслуг или в отделении банка. Единый налоговый счёт списывает сумму автоматически, если на нём есть деньги, — это удобный способ не забыть.

За просрочку начисляются пени за каждый день. Сами по себе они невелики, но задолженность блокирует получение некоторых справок и при накоплении передаётся судебным приставам, а это уже ограничение на выезд и списание со счёта.

1. Активируйте личный кабинет налогоплательщика — без него вы не увидите ни начислений, ни ошибок в них.
2. Проверяйте начисления в ноябре, а не в конце декабря: на исправление ошибки нужно время.
3. Если квартир несколько, проверьте, к какой применена льгота: она даётся только к одному объекту каждого вида, и по умолчанию налоговая выбирает тот, где сумма больше.
4. После продажи квартиры убедитесь, что начисления прекратились со следующего месяца после перехода права.

Налог на землю и на общее имущество

Собственник квартиры в многоквартирном доме отдельного земельного налога не платит: участок под домом относится к общему имуществу, и налог на него не начисляется.

Не облагаются налогом и общие помещения — подъезды, лифты, коридоры, крыша, подвал. Это отличает квартиру от дома на собственном участке, где земельный налог платится отдельно и часто превышает налог на само строение.

Отдельная строка — машиноместо и кладовая. Если они оформлены как самостоятельные объекты недвижимости, налог на них начисляется отдельно, по своей кадастровой стоимости и без вычета в 20 метров. Суммы небольшие, но в первый год они становятся неожиданностью.