Как проверить застройщика за один вечер: семь открытых источников

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Проверка застройщика не требует ни юриста, ни платных сервисов: всё, что нужно, публикуется по закону и доступно бесплатно. Семь источников, каждый — пять-десять минут. Разбираем, что именно смотреть и какие находки означают, что от проекта лучше отказаться.

С чего начать: кто именно продавец

Первое, что нужно выяснить: с каким юридическим лицом вы будете заключать договор. Бренд на баннере и застройщик в ДДУ — почти всегда разные сущности. Крупные компании ведут каждый проект через отдельное юрлицо, и именно оно отвечает по обязательствам.

Название и ИНН этого юрлица есть в проектной декларации и в проекте договора. Дальше вся проверка идёт по ИНН, а не по бренду.

Источник 1: проектная декларация

Главный документ. По закону публикуется в единой информационной системе жилищного строительства и на сайте застройщика. Что смотреть:

• сведения о застройщике и его учредителях;
• разрешение на строительство — номер, дата, срок действия;
• планируемый срок передачи объектов участникам;
• информацию о проектном финансировании и уполномоченном банке;
• перечень ранее построенных объектов с фактическими сроками ввода.

Последний пункт — самый ценный и самый игнорируемый. Там прямо написано, когда объекты планировали сдать и когда сдали фактически.

Источник 2: разрешение на строительство

Проверяется по двум признакам: есть ли оно вообще и на тот ли корпус, который вам продают.

Комплексы строятся очередями, и продажи иногда открывают на очередь, разрешение по которой ещё в работе. Формально это нарушение: привлекать деньги дольщиков до получения разрешения нельзя. На практике встречается — под видом «предварительного бронирования» с невозвратным платежом.

Сверяйте номер корпуса из разрешения с номером в проекте вашего ДДУ. Не совпало — договор не подписывайте до выяснения.

Источник 3: история переносов

Берём список ранее построенных объектов из декларации и по каждому сравниваем плановый срок с фактическим. Разница и есть характеристика компании.

Источник 4: арбитражные дела

Картотека арбитражных дел открыта и ищется по ИНН. Смотреть надо не количество дел, а их характер и сторону.

Нормально: споры с подрядчиками, налоговые разногласия, иски дольщиков о неустойке за просрочку — у любого крупного застройщика их десятки, и сами по себе они ни о чём не говорят.

Тревожно: иски о взыскании крупных сумм с застройщика, заявления о признании банкротом, споры с уполномоченным банком, массовые иски дольщиков об одном и том же дефекте.

Отдельно проверьте, не подано ли заявление о банкротстве — это публичная информация, и она видна в той же картотеке и в реестре сведений о банкротстве.

Источник 5: выписка из ЕГРЮЛ

Бесплатно на сайте налоговой по ИНН. Что настораживает:

• дата регистрации юрлица — несколько месяцев назад, а продаётся большой комплекс;
• минимальный уставный капитал при масштабной стройке;
• частая смена директоров и учредителей;
• отметка о недостоверности сведений — это красный флаг сам по себе;
• адрес массовой регистрации.

Свежее юрлицо для нового проекта — норма для крупных компаний. Свежее юрлицо с уставным капиталом в десять тысяч рублей и без связи с известной группой — другое дело.

Источник 6: схема расчётов

Деньги должны идти на эскроу-счёт в уполномоченном банке. Это не преимущество конкретного застройщика, а обязательное требование к сделке.

Если предлагают «прямую оплату, зато дешевле», вексельную схему, предварительный договор купли-продажи или вступление в жилищно-строительный кооператив — это не скидка, а отказ от защиты 214-ФЗ. Ни регистрации в Росреестре, ни возврата денег при недострое.

Заодно посмотрите, какой банк даёт проектное финансирование. Он проверял проект собственными деньгами и заинтересован в достройке не меньше вас — имя банка говорит о качестве этой проверки.

Источник 7: сама стройка

Фотографии хода строительства застройщик обязан публиковать регулярно. Пролистайте их за последние полгода: видно, движется дело или картинка не меняется.

И съездите на площадку. Работает ли техника, есть ли люди, стоит ли кран. Пустая площадка в разгар рабочего дня — самый честный из всех индикаторов.

Заодно посмотрите другие объекты этого застройщика, которые строятся прямо сейчас. Если один дом идёт, а два стоят, деньги в компании перераспределяются, и не факт, что в пользу вашего.

Что делать с находками

Красные флаги, при которых от проекта стоит отказаться независимо от цены:

1. Нет разрешения на строительство на ваш корпус, а деньги уже просят.
2. Расчёты предлагают вести мимо эскроу.
3. Подано заявление о банкротстве застройщика или его материнской структуры.
4. В ЕГРЮЛ стоит отметка о недостоверности сведений.
5. Три и более переноса сроков подряд по предыдущим объектам.

Жёлтые флаги — повод торговаться и внимательнее читать договор, но не отказываться: один перенос в истории, свежее проектное юрлицо, много исков о неустойке, медленный темп продаж.

Вся проверка занимает вечер и делается до внесения брони. После брони вы уже эмоционально вложились, а деньги за неё чаще всего невозвратны — именно поэтому порядок должен быть таким, а не обратным. Расклад по компаниям — в обзоре застройщиков Екатеринбурга.

Проектная декларация построчно

Это главный документ по вашему объекту, он публичен и обязателен. Читать его целиком не нужно — достаточно шести разделов.

• Сведения о застройщике: полное наименование и ИНН. Сверьте их с тем, что указано в проекте вашего договора. Расхождение — не повод для паники, но повод разобраться, кто именно перед вами.
• Срок передачи объектов участникам. Это ваша дата, от неё считается просрочка. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию стоит отдельной строкой и обычно на несколько месяцев раньше — путать их нельзя.
• История изменений декларации. Все редакции сохраняются, и по ним видно, переносился ли срок и сколько раз.
• Сведения о проектном финансировании: какой банк кредитует стройку и в каком банке открыты эскроу-счета.
• Разрешение на строительство и его срок действия.
• Сведения об иных объектах застройщика: полный список того, что компания строила и строит.

Третий и шестой пункты — самые информативные. Первый показывает, что происходит с вашим домом, второй позволяет оценить компанию целиком.

Как посчитать среднюю задержку застройщика

Самая полезная метрика, и её нигде не публикуют — считать надо самому. Зато она честнее любого рейтинга, потому что построена на фактах, а не на баллах.

Возьмите пять-шесть последних сданных домов компании. По каждому найдите первоначальный срок передачи из ранней редакции декларации и фактическую дату. Разница — задержка по этому дому. Среднее по всем — портрет застройщика.

Час работы, и вы знаете о компании больше, чем узнаете из любого обзора. Заодно обратите внимание на динамику: три года назад сдавали вовремя, а последние два дома с задержкой в год — это тревожнее, чем стабильные шесть месяцев на всех объектах.

Финансовая сторона: что смотреть в отчётности

Отчётность юридических лиц доступна в открытых источниках, и глубоко в неё лезть не надо. Достаточно нескольких признаков.

Первый — соответствие масштаба. Компания с уставным капиталом в десять тысяч рублей, строящая дом на несколько миллиардов, — обычная для отрасли конструкция, потому что проектное финансирование идёт через банк. Пугаться этого не стоит, но и полагаться на активы застройщика не приходится: вашей защитой является эскроу, а не его баланс.

Второй — судебные дела. Единичные споры с подрядчиками нормальны. Массовые иски дольщиков о взыскании неустойки означают систематические срывы. Дела о банкротстве в отношении компании или связанных с ней лиц — стоп-сигнал.

Третий — исполнительные производства. Крупные и непогашенные говорят о проблемах с ликвидностью прямо сейчас, а не когда-то в прошлом.

Четвёртый — частая смена директоров и учредителей за последний год. Сама по себе она ничего не доказывает, но в сочетании с остальным складывается в картину.

Красные флаги в разговоре

Часть сигналов вы получаете не из документов, а из общения с отделом продаж. Четыре фразы, после которых стоит замедлиться.

• «Договор типовой, его никто не читает». Читают, и именно в нём написано про сроки, площадь и перерасчёт.
• «Бронь только сегодня, завтра цена другая». Давление сроком — приём продаж, а не свойство рынка. Квартира, которую нельзя обдумать сутки, вам не нужна.
• «Оплатить надо до регистрации, так быстрее». До регистрации договора он юридически не заключён, и деньги вносить нельзя.
• «Срок в договоре формальный, на самом деле сдадим раньше». В договоре нет формальных сроков. Есть тот, что написан, и по нему считается неустойка.

Ни одна из этих фраз сама по себе не означает, что перед вами плохой застройщик, — иногда это просто неопытный менеджер. Но каждая из них требует письменного подтверждения того, что вам говорят. Переписка в мессенджере или на почте стоит ноль рублей и через два года стоит очень дорого.

В Москве и в регионе проверяют по-разному

Набор инструментов одинаковый, а веса у признаков разные — и это стоит учитывать, чтобы не сделать неверных выводов из правильных данных.

В Москве и Петербурге застройщиков много, проекты крупные, а спрос глубокий. Проблемный объект здесь чаще достраивается: либо самой компанией за счёт других проектов, либо тем, кто заходит на её место, потому что площадка ликвидна. Поэтому история задержек тут информативнее, чем размер компании: крупный игрок с систематическими переносами хуже среднего, который сдаёт вовремя.

В городе, где работают три-четыре крупные компании, картина другая. Заменить выпавшего игрока почти некому, а площадка в неудачной локации может годами никому не быть нужна. Здесь на первый план выходит устойчивость самой компании — число одновременно ведущихся проектов, диверсификация, наличие собственного подрядного ресурса. Компания, строящая один дом, в регионе рискованнее, чем такая же в столице.

Есть и различие в глубине выбора. В Москве, если застройщик не понравился, в том же районе найдётся альтернатива. В региональном городе выбор нередко идёт не между застройщиками, а между районами — и тогда критерии приходится взвешивать заново, потому что отказаться от компании означает отказаться от локации.

И общий принцип, к которому сводится вся проверка: вы ищете не гарантию, а расхождения. Гарантий на стройке не бывает ни у кого. Зато расхождение между тем, что говорят в отделе продаж, и тем, что написано в декларации, — это конкретный факт, который вы можете обнаружить за час и который меняет решение. Проверка нужна ровно для этого.