Какой этаж выбрать в новостройке: плюсы, минусы и цена вопроса

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Разница в цене между этажами внутри одного дома доходит до 10%, и она не случайна. Разбираем, что реально меняется с высотой — от напора воды до скорости продажи, — и какие этажи стоит смотреть в первую очередь.

Как этаж влияет на цену

Застройщики закладывают в прайс наценку за этаж. Типичная картина в новостройках: первый этаж дешевле среднего на 5–10%, последний — на 3–5%, верхние видовые этажи в высотных домах, наоборот, дороже на 5–10%.

На квартире за 6 млн разница между первым и средним этажом — 300–600 тысяч рублей. Это ощутимо: примерно четыре с половиной метра площади по средней цене Екатеринбурга.

Первый этаж

Самый дешёвый и самый недооценённый. Проблемы у него реальные, но большинство из них решаемо, а часть в новых домах вообще отсутствует.

Против: шум от входа в подъезд и с площадки, окна на уровне прохожих, ощущение проходного двора, риск проникновения. В старых домах добавлялись сырость и подвальные запахи.

За: не нужен лифт, лучший напор воды в доме, никто не топает сверху... впрочем, топают как раз сверху всегда. Зато безопасно при пожаре и удобно с коляской и велосипедом.

В современных домах первый этаж часто приподнят над землёй на полтора-два метра, под ним технический этаж или паркинг, а окна выходят на закрытый двор без машин. В такой конфигурации большинство классических минусов не работает.

Второй и третий

Компромисс, который часто оказывается лучшей покупкой. Цена уже почти как у первого, а минусы первого этажа сняты: окна выше уровня взгляда, шума от подъезда меньше.

Плюс сохраняются практические преимущества низкого этажа: подняться пешком при отключении лифта реально, эвакуация проще, напор воды хороший.

Минус один: если на первом этаже коммерция, второй получает её вентиляцию и шум оборудования. Это надо проверять по проекту.

Средние этажи

Самые дорогие и самые востребованные. Никаких специфических недостатков: далеко от улицы, далеко от крыши, вид приемлемый, лифт близко.

Именно поэтому они быстрее всего продаются и на них меньше всего торга. Если вы покупаете с прицелом на перепродажу через несколько лет, средний этаж — самый предсказуемый выбор.

Ориентир: в доме на 17 этажей это примерно с 5-го по 12-й.

Последний этаж

Главный страх — протечки с крыши. В современных домах он в значительной степени снят: над квартирами делают технический этаж, а плоские кровли с внутренним водостоком служат дольше старых.

Уточните у застройщика конкретно: есть ли технический этаж между вашей квартирой и кровлей. Если есть — большинство рисков последнего этажа исчезает. Если нет — торгуйтесь сильнее.

За: никто не топает сверху — единственный этаж, где это правда. Лучший вид, больше света, иногда выход на террасу или увеличенная высота потолков.

Против: слабее напор воды, летом жарче, зависимость от лифта абсолютная, при пожаре эвакуация сложнее.

Высокие этажи в башнях

В домах выше 20 этажей появляются свои особенности, о которых редко предупреждают.

• Напор воды на верхних этажах поддерживается насосами. Отключили электричество — воды нет.
• Ветровая нагрузка: на высоте выше 20-го этажа окна открывать некомфортно, а бельё на балконе не сушится.
• Лифт становится критичным ресурсом. В час пик ожидание на 25-м этаже — реальные минуты, а два лифта на подъезд в 25 этажей это мало.
• Пожарная лестница как способ эвакуации с 25-го этажа существует формально.

Взамен — вид, который в Екатеринбурге на верхних этажах действительно стоит денег, и заметно меньше уличного шума.

Что важнее этажа

Три параметра, которые влияют на комфорт сильнее номера этажа, и их стоит проверять первыми.

1. Что за стеной и над потолком. Квартира рядом с лифтовой шахтой на 8-м этаже хуже квартиры на 1-м этаже в тихом углу.
2. Куда выходят окна. Двор без машин против дороги — разница больше, чем между любыми двумя этажами.
3. Сторона света. Северные окна означают, что прямого солнца не будет никогда.

Практический порядок: сначала отберите квартиры по окнам и соседству, потом уже сравнивайте этажи внутри оставшегося списка. Так вы не переплатите за 12-й этаж с видом на разгрузочную зону магазина. И отдельно посмотрите, как в доме сделана шумоизоляция: после ремонта её уже не переделать. Всё, что здесь важно, проверяется на приёмке квартиры — до подписания акта, а не после. Прежде чем ехать смотреть, стоит рассчитать бюджет: это отсекает большую часть вариантов за минуту.

Сколько стоит этаж в рублях

Разница в цене между этажами кажется небольшой в процентах и становится ощутимой в деньгах, особенно в дорогих городах. Разброс внутри одного дома при одинаковой планировке обычно укладывается в десять-пятнадцать процентов.

Московская колонка объясняет, почему в столице выбор этажа обсуждают всерьёз, а в региональном городе он часто уходит на второй план. Полтора миллиона разницы — это отдельный разговор, четыреста тысяч — вопрос вкуса.

Последняя строка требует пояснения. В типовом доме последний этаж дешевле из-за опасений насчёт крыши. В современных проектах с эксплуатируемой кровлей, панорамным остеклением или террасами верхние этажи, наоборот, продают с премией. Смотреть надо не на номер, а на то, что конкретно предлагает проект.

Шум приходит не оттуда, откуда ждут

Распространённое убеждение: чем выше, тем тише. Оно верно только для шума с улицы внутри двора и неверно для всего остального.

Звук от магистрали поднимается вверх и на высоких этажах слышен зачастую лучше, чем на нижних: внизу его гасят деревья, забор, припаркованные машины и сами стены. На двадцатом этаже между вами и шоссе нет ничего. То же с железной дорогой, аэродромом и промзоной — источники дальнего шума слышны наверху отчётливее.

Внизу шумят другие вещи, и они ближе: детская площадка, парковка, домофон, вход в подъезд, разгрузка магазина на первом этаже. Этот шум ближе, но локальнее и предсказуемее по времени.

Практический вывод: смотреть надо не на этаж, а на источники вокруг дома. Если рядом магистраль — низкие этажи с окнами во двор тише верхних. Если вокруг тихий квартал, а весь шум во дворе — наоборот. Один визит на площадку в будний вечер даёт больше, чем любые общие рассуждения.

Быт высокого этажа

Жизнь на семнадцатом этаже отличается от жизни на пятом набором мелочей, каждая из которых по отдельности незначительна.

• Лифт. Один лифт на подъезд в высотном доме — это очередь утром и полная зависимость от исправности. Смотрите в проектной декларации, сколько их и есть ли грузовой.
• Отключение лифта на ремонт или при отключении электричества. На пятом этаже это неудобство, на двадцатом — событие на весь день.
• Доставка и переезд. Крупногабаритные вещи в пассажирский лифт не входят, а грузчики берут доплату за этажность при неработающем лифте.
• Ветер. На верхних этажах он сильнее, и открытая на проветривание створка хлопает; окна приходится держать в микропроветривании.
• Давление воды. В нормально спроектированном доме проблем нет, но в домах с ошибками в проекте верхние этажи страдают первыми — вопрос, который стоит задать жильцам уже построенного дома того же застройщика.
• Эвакуация при пожаре. Лифтом пользоваться нельзя, и спуск с высокого этажа по лестнице — это то, о чём стоит подумать заранее, особенно если в семье есть пожилые люди или маленькие дети.

Ни один из пунктов не является поводом отказаться от высокого этажа — миллионы людей живут так и довольны. Но сумма этих мелочей и есть та разница, которую цена не отражает, и решать её стоит осознанно, а не по картинке с видом на город.

Как проверить вид до покупки

Вид — единственное преимущество высокого этажа, которое нельзя добавить потом, и единственное, которое чаще всего оказывается не таким, как обещали.

Проверяется он по генплану проекта со всеми очередями. Найдите свой корпус, посмотрите, что построят напротив и какой там будет этажность. Пустое поле перед окнами на стадии первой очереди — это будущий корпус второй очереди, и через три года ваш вид будет упираться в него.

Второе — высота соседних существующих зданий. Вид «поверх города» начинается там, где вы выше окружающей застройки. В районе с преобладающей девятиэтажной застройкой это происходит уже с двенадцатого этажа, среди двадцатипятиэтажек — не начинается вовсе.

И третье: если дом строится, съездите на площадку и посмотрите с уровня перекрытия, если это безопасно и разрешено, либо с соседнего построенного дома сопоставимой высоты. Пятнадцать минут на месте честнее любого рендера.

Что над вами и что под вами

Соседство по вертикали влияет на жизнь сильнее номера этажа, а выясняется оно по поэтажным планам и разрезам — их можно запросить у застройщика.

Над квартирой на последнем этаже может быть технический этаж, а может быть только кровля. Технический этаж — это плюс: он работает буфером и от температуры, и от протечек. Но в нём же нередко стоит машинное отделение лифта и оборудование вентиляции, и тогда появляется низкочастотный гул, который слышен именно у соседей снизу. Спрашивать надо конкретно: что расположено над этой квартирой.

Под квартирой на втором-третьем этаже часто оказываются встроенные помещения: магазины, аптеки, салоны, офисы, иногда кафе. Из них важнее всего то, что связано с вытяжкой и с разгрузкой. Кафе под окнами означает вентиляционный короб по фасаду и запах, продуктовый магазин — ночную разгрузку, спортзал — вибрацию. В проектной декларации назначение встроенных помещений указано, а вот кто конкретно их займёт, заранее не знает никто.

Ещё две точки, которые видно на плане: квартира над аркой или над въездом в паркинг и квартира рядом с лифтовой шахтой или мусоропроводом. Первое — холодный пол и шум машин, второе — постоянный фоновый звук работы механизмов. Оба недостатка обычно отражены в цене, и если разница вас устраивает, это осознанный выбор. Плохо, когда о них узнают после переезда.

Универсальный ход: попросите не только план своего этажа, но и планы этажей выше и ниже. Отказать в этом застройщик не должен, а вы за пять минут узнаете то, что иначе выяснится через год.

И общий принцип выбора. Этаж — параметр, который влияет на цену заметно, а на качество жизни умеренно, и почти всегда проигрывает по важности стороне света, планировке и тому, что находится вокруг дома. Если бюджет ограничен, разумнее взять хорошую планировку на нелюбимом этаже, чем неудачную на любимом: планировку вы будете чувствовать каждый день, а номер этажа перестанете замечать через месяц.