Выгодно ли брать ипотеку сейчас: снимать, копить или покупать

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Ответ зависит от одной вещи: есть ли у вас право на льготную ставку. При 6% ипотека почти всегда обгоняет аренду. При 18,71% съём с откладыванием на вклад под 14% нередко выигрывает. Считаем оба сценария на реальных цифрах Екатеринбурга.

Что с чем сравниваем

Возьмём двухкомнатную квартиру 57 м² в Екатеринбурге. По средней цене метра около 132 000 рублей это 7,5 млн. Взнос 1,5 млн, кредит 6 млн на 25 лет. Аренда сопоставимой квартиры — 35 000 рублей в месяц.

Ключевая ставка ЦБ 14%, вклады идут следом. Рыночная ипотека — 18,71%, льготная — 6%.

Сценарий первый: льготная ставка

Разница в ежемесячном платеже — 3 700 рублей. За эти деньги вы получаете квартиру в собственность вместо ничего. Плюс аренда индексируется: за 25 лет 35 тысяч превратятся в заметно большую сумму, а платёж по ипотеке зафиксирован навсегда.

Здесь считать особо нечего: при льготной ставке ипотека выигрывает у аренды почти в любой конфигурации. Единственный аргумент против — мобильность, если вы не уверены, что останетесь в городе.

Сценарий второй: рыночная ставка

Тот же кредит 6 млн под 18,71% на 25 лет: платёж около 94 500 рублей в месяц, переплата за срок — примерно 22,3 млн.

Альтернатива: снимать за 35 000 и откладывать разницу — 59 500 рублей в месяц — на вклад под 14% годовых.

На седьмом-восьмом году накопления догоняют цену квартиры, и дальше вы покупаете её без кредита вовсе. При этом всё это время вы платите 94 500 рублей суммарно — ровно столько же, сколько платил бы ипотечник.

Что не попадает в таблицы

Аргументы за покупку, которые нельзя посчитать напрямую.

• Дисциплина. Ипотека заставляет платить, накопления — нет. Большинство людей, планировавших «откладывать разницу», через год обнаруживают, что разницы не осталось.
• Фиксированный платёж. Аренда индексируется каждый год, ипотечный платёж — никогда.
• Своё жильё. Ремонт под себя, животные, дети, отсутствие звонков собственника и переездов раз в два года.
• Защита единственного жилья и возможность прописки со всеми вытекающими.

Аргументы за аренду, которые тоже вне таблиц.

• Мобильность. Смена работы, города, обстоятельств — арендатор снимается с места за месяц.
• Отсутствие расходов на ремонт, налог и капремонт.
• Возможность жить в районе, квартиру в котором вы бы не потянули.
• Ликвидность денег: накопления доступны в любой момент, квартира — нет.

Когда точно не стоит брать ипотеку

1. Платёж выходит больше 40% дохода семьи. Это не запрет банка, а граница, за которой любая неприятность становится катастрофой.
2. Нет подушки безопасности хотя бы на 6 платежей после внесения взноса. Вносить всё до копейки нельзя.
3. Работа нестабильна или доход сезонный, а созаёмщика нет.
4. Вы не уверены, что останетесь в этом городе ближайшие пять лет. Расходы на покупку и продажу съедят весь возможный рост цены.

Практический вывод

Проверьте право на льготную программу — это решает вопрос за вас. Есть право: ипотека почти наверняка выгоднее аренды, и откладывать её незачем, потому что программы имеют срок действия и меняются.

Нет права: считайте свой случай. Ориентир — сравните ежемесячный платёж по рыночной ставке с арендой сопоставимой квартиры. Если платёж больше аренды в полтора раза и выше, при нынешних ставках по вкладам вариант «снимать и копить» заслуживает серьёзного рассмотрения.

И промежуточный путь, о котором забывают: взять по рынку сейчас, а через год-два поймать снижение ставок рефинансированием. Высокая ставка сегодня — не приговор на 25 лет, а фиксация худшего сценария, который потом можно улучшить. Работает это, пока вы в первой половине срока. Прежде чем ехать смотреть, стоит рассчитать бюджет: это отсекает большую часть вариантов за минуту. А сократить переплату потом поможет досрочное погашение.

Ипотека против аренды: полный расчёт

Спор «снимать или брать» обычно ведут лозунгами, а решается он арифметикой — правда, арифметикой из четырёх слагаемых, а не из двух, как принято считать.

Сравнивать надо не платёж с арендой, а два полных денежных потока. У арендатора это плата за жильё плюс доход с накоплений, которые он не вложил в квартиру. У покупателя — платёж по кредиту, налог, страховка, ремонт и содержание, минус прирост стоимости самой квартиры.

На льготной ставке покупка обычно выигрывает: платёж сопоставим с арендой, а часть его уходит в собственность, а не хозяину. На рыночной картина меняется — платёж вдвое выше аренды, и разницу арендатор может откладывать. Именно поэтому один и тот же вопрос имеет разные ответы для человека с правом на льготу и без него.

Столичный случай отдельный. В Москве соотношение аренды к цене квартиры ниже, чем в регионах: снимать относительно дешевле. Двадцать три миллиона за двушку и сто тысяч аренды означают, что съём обходится примерно в пять процентов стоимости жилья в год — это меньше почти любой ипотечной ставки. В Екатеринбурге восемь миллионов и тридцать тысяч аренды дают ту же величину около четырёх с половиной процентов, но абсолютные суммы таковы, что накопить на квартиру реально, а в Москве — гораздо труднее.

Что меняет решение сильнее ставки

Три обстоятельства перевешивают любые расчёты, и признать это честнее, чем подгонять таблицу под нужный вывод.

Первое — горизонт. Расходы на сделку, отделку и переезд окупаются годами. Если через два-три года вы можете сменить город или работу, покупка почти наверняка проиграет: издержки входа и выхода съедят всё. Ипотека — инструмент для тех, кто знает, что останется здесь надолго.

Второе — устойчивость дохода. Аренду можно сменить на более дешёвую за месяц. Ипотечный платёж не уменьшается по желанию, и единственные рычаги — каникулы и реструктуризация, оба с ценой. Человеку с нестабильным доходом дешевле снимать, даже если по таблице выходит наоборот.

Третье — то, что вообще не попадает в расчёты. Своя квартира — это возможность делать ремонт под себя, держать животных, не съезжать по требованию и не объяснять хозяину, зачем вам полки. Стоит это ноль рублей в таблице и очень много в жизни. Считать это глупостью не стоит: если бы люди принимали решения только по чистой доходности, никто бы не покупал жильё вовсе.

Проверка на прочность перед решением

1. Проживите три месяца на бюджете с будущим платежом. Разницу между арендой и платежом откладывайте — это одновременно и тренировка, и пополнение взноса.
2. Посчитайте, что произойдёт при потере работы: на сколько месяцев хватит подушки при платеже, а не при аренде.
3. Прибавьте к платежу налог, страховку и содержание — обычно это ещё несколько тысяч в месяц, о которых при расчёте забывают.
4. Проверьте, останется ли после сделки хотя бы три-четыре платежа на счёте. Если нет — либо дешевле квартира, либо позже сделка.
5. Ответьте себе честно, где вы планируете быть через пять лет. Если ответ «не знаю» — это довод в пользу аренды, а не против неё.

Если все пять пунктов пройдены спокойно, ипотека для вас выгодна — независимо от того, что говорят про рынок. Если хотя бы два вызывают тревогу, лучший ход не «взять и как-нибудь справиться», а подождать, укрепив первый пункт.

Ипотека и инфляция: кто кому платит

Аргумент, который редко проговаривают, а он один из самых весомых. Ипотечный платёж зафиксирован в рублях на весь срок, а рубль со временем дешевеет. Через десять лет вы будете платить те же цифры, но в деньгах, которые стоят меньше.

Посмотрите на это со стороны бюджета. Платёж в тридцать восемь тысяч при зарплате в восемьдесят — это почти половина дохода, тяжело. Через десять лет зарплата, скорее всего, вырастет вслед за общим уровнем цен, а платёж останется тем же самым, и его доля упадёт до четверти или трети. Именно поэтому ипотека, невыносимая в первые годы, к середине срока обычно становится незаметной.

У арендатора этот механизм работает против него: аренда индексируется вместе с ценами, а не отстаёт от них. За те же десять лет она вырастет примерно так же, как всё остальное, и доля в бюджете сохранится или увеличится.

Это не означает, что покупка выигрывает всегда: при рыночной ставке проценты съедают преимущество, и таблица выше начинает работать только на длинном горизонте. Но при льготной ставке эффект чистый и очень сильный. Кредит под шесть процентов на двадцать лет — это по сути перенос сегодняшних цен в будущее, и переплата по нему нередко оказывается меньше, чем обесценивание самих денег за тот же срок.

Отсюда и главный практический вывод всей темы. Вопрос «выгодна ли ипотека» без указания ставки бессмыслен. Под шесть процентов — почти всегда да, если вы уверены в доходе и остаётесь в этом городе. Под восемнадцать — только если жильё нужно сейчас и других вариантов нет, с планом рефинансировать кредит при первой возможности.

И совсем короткое резюме для тех, кто дочитал до конца в поисках однозначного ответа. Его нет и быть не может: выгода ипотеки — это не свойство ипотеки, а свойство сочетания вашей ставки, вашего горизонта и вашей устойчивости. Одному и тому же человеку в один и тот же месяц кредит под шесть процентов выгоден, а под восемнадцать — нет.

Что можно сказать определённо: считайте не платёж, а полную стоимость первых пяти лет и сравнивайте её с арендой за тот же срок, включая всё, о чём шла речь выше. Если после честного подсчёта покупка выигрывает и вы проходите проверку из пяти пунктов — берите и не оглядывайтесь на прогнозы. Прогнозы ошибаются, а ваш собственный расчёт остаётся верным ровно настолько, насколько честно вы подставили в него свои цифры.

Напоследок про прогнозы, которых вы наверняка начитались. Ни один участник рынка не знает, что будет со ставками и ценами через два года, — включая тех, кто уверенно об этом пишет. Разница лишь в том, что у застройщика и у банка есть коммерческий интерес в вашем решении, а у вас есть только ваш собственный бюджет. На него и опирайтесь.