Налоговый вычет при покупке квартиры: 260 тысяч и как их забрать

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Имущественный вычет возвращает 13% от стоимости квартиры в пределах 2 млн рублей — до 260 тысяч на человека. Он проще, чем кажется, и щедрее: остаток переносится на следующие покупки, а супруги получают его каждый. Разбираем правила и три ситуации, в которых вычет не дадут.

Что это и сколько

Имущественный вычет — возврат уплаченного вами подоходного налога при покупке жилья. База ограничена 2 млн рублей, ставка НДФЛ 13%, значит максимум к возврату — 260 000 рублей.

Ключевое, что сразу снимает половину вопросов: это не выплата из бюджета и не субсидия. Государство возвращает налог, который за вас уже перечислил работодатель. Сколько НДФЛ вы заплатили за год — столько за этот год и вернут, не больше.

При зарплате 80 000 рублей в месяц за год удерживается около 124 800 рублей налога. Значит, все 260 тысяч вернутся примерно за два года. Недополученное не сгорает — переносится на следующие годы, пока сумма не выберется.

Остаток переносится на другую квартиру

Это главное отличие от вычета по процентам и самая недооценённая часть правила. Лимит в 2 млн привязан не к объекту, а к человеку.

Купили студию за 3 млн — заявили 2 млн, лимит исчерпан. Купили студию за 1,4 млн — заявили 1,4 млн, вернули 182 тысячи, и у вас осталось 600 тысяч базы на будущее. Через пять лет покупаете вторую квартиру и добираете остаток: ещё 78 тысяч рублей.

Супруги получают каждый

Квартира, купленная в браке, по умолчанию общая совместная собственность — независимо от того, на кого она оформлена. Поэтому право на вычет есть у обоих супругов, и лимит по 2 млн у каждого.

На квартире за 4 млн и дороже семья возвращает 520 тысяч рублей вместо 260. Плюс два вычета по процентам — до 390 тысяч на каждого. Итого потолок на семью — 1,3 млн рублей.

Расходы между собой супруги распределяют заявлением в любой пропорции: 50 на 50, 70 на 30, 100 на 0. Пропорция по основному вычету определяется один раз, по процентам её можно менять каждый год. Если один супруг зарабатывает заметно больше, разумно сместить долю на него — вернётся быстрее.

Новостройка: момент возникновения права

По договору долевого участия право на вычет появляется не с даты договора и не с даты оплаты, а с подписания акта приёма-передачи квартиры. Ждать регистрации собственности не нужно — акта достаточно.

Это важно при планировании: если дом сдаётся в декабре, а акт вы подписываете в январе, вычет сдвигается на целый год. Иногда есть смысл не тянуть с приёмкой — но только если к квартире нет существенных претензий. Подписать акт ради вычета, закрыв глаза на недостатки, — плохой размен.

И обратное: срока давности у права нет. Акт подписан три года назад, а вы только узнали о вычете — заявляйте сейчас, вернут НДФЛ за три последних года.

Что входит в сумму, а что нет

В базу вычета входит стоимость квартиры по договору. Дополнительно можно включить расходы на отделку — но только при двух условиях сразу: квартира куплена у застройщика и в договоре прямо указано, что она передаётся без отделки.

• Входит: цена по ДДУ, материалы для отделки, работы по отделке, проектная документация на отделку.
• Не входит: мебель, техника, сантехника, перепланировка, услуги риелтора.
• Не входит: часть цены, оплаченная материнским капиталом или другой бюджетной субсидией.

Последний пункт стоит пояснить. Если квартира за 5 млн оплачена так: 900 тысяч маткапиталом, остальное свои и кредит, — базой считаются 4,1 млн. Лимит в 2 млн всё равно выбирается полностью, так что на практике это ограничение чувствуют только покупатели дешёвого жилья.

Кому вычет не дадут

Три ситуации, каждая из которых обнуляет право целиком.

Первая — покупка у близкого родственника. Взаимозависимые лица по Налоговому кодексу: супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Сделка с любым из них права на вычет не даёт. Тёща, свёкор, двоюродные к взаимозависимым не относятся — с ними можно.

Вторая — нет облагаемого НДФЛ дохода. Самозанятые, ИП на спецрежимах, неработающие пенсионеры возвращать могут только то, что уплатили. Право при этом не сгорает: появится такой доход — заявите тогда. У пенсионеров есть отдельная поблажка: они могут вернуть налог за четыре года, включая три предшествующих году покупки.

Третья — лимит уже израсходован раньше. Вычет за покупку даётся один раз на человека, просто с возможностью добирать до 2 млн по нескольким объектам.

Как оформить

Два способа, оба без похода в инспекцию.

1. Декларация 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика по итогам года. Часть данных подтягивается автоматически, деньги приходят одной суммой. Камеральная проверка — до трёх месяцев, плюс месяц на перечисление.
2. Через работодателя, не дожидаясь конца года. Запрашиваете в налоговой уведомление о праве на вычет, отдаёте в бухгалтерию — и НДФЛ с вас перестают удерживать, пока сумма не выберется. Зарплата на руки растёт примерно на 13%.

Документы: договор (ДДУ или купли-продажи), акт приёма-передачи, платёжные документы, справка о доходах. При ипотеке добавляется кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах — для второго вычета.

Сколько лет займёт возврат при вашей зарплате

Двести шестьдесят тысяч не приходят одной суммой. За год государство вернёт вам ровно столько, сколько вы за этот год заплатили налогом на доходы, — остаток переносится на следующий год и так до исчерпания. Поэтому реальный срок зависит не от вычета, а от зарплаты.

В расчёте взята ставка тринадцать процентов, которая применяется к доходу до 2,4 миллиона рублей в год. С доходов выше действует прогрессивная шкала, и налога уплачивается больше — значит и вычет возвращается быстрее, а при высокой зарплате обычно за один заход.

Если оба супруга работают, каждый заявляет свои 260 тысяч, и семья забирает 520 тысяч за то же время. Это не деление одной суммы на двоих, а два независимых лимита.

Два миллиона в разных городах

Лимит вычета не индексировался много лет и одинаков для всей страны, а цены за это время разошлись втрое. В результате доля сделки, которую покрывает вычет, зависит от города сильнее, чем от чего-либо ещё.

Для покупателя в регионе вычет закрывает заметную часть бюджета — иногда всю отделку целиком. Для московского покупателя это скорее приятная компенсация расходов на переезд. Зато в столицах почти всегда есть смысл заявляться вдвоём: цена квартиры там гарантированно перекрывает четыре миллиона совместной базы, и супруги выбирают оба лимита без остатка.

Через работодателя или через декларацию

Способа получить деньги два, и выбор между ними — это выбор между «раньше, но по частям» и «позже, но сразу».

Механика через работодателя простая: вы получаете в налоговой уведомление о праве на вычет, отдаёте его в бухгалтерию, и с вас перестают удерживать НДФЛ, пока сумма не исчерпается. Зарплата на руки временно вырастает примерно на тринадцать процентов. Способ выигрывает, если деньги нужны сейчас — например, на ремонт сразу после ключей.

Декларация удобнее тем, кто копит на досрочное погашение: раз в год приходит крупная сумма, которую сразу можно бросить в тело кредита. Способы, к слову, не взаимоисключающие — начать можно через работодателя, а остаток добрать декларацией.

Упрощённый порядок: когда декларацию писать не надо

Если банк, через который проходила сделка, передаёт данные в налоговую, в личном кабинете появляется уже заполненное заявление — остаётся проверить суммы, указать реквизиты счёта и подписать. Ни декларации, ни сканов договора при этом не требуется, а сроки проверки короче обычных.

Полагаться на этот сценарий заранее не стоит: участие в обмене данными добровольное, и далеко не все банки его подключили. Проверить просто — загляните в личный кабинет в начале года, следующего за годом покупки. Если предзаполненного заявления там нет, значит идёте обычным путём через декларацию, и ничего страшного в этом нет.

Почему налоговая отказывает

Отказы по вычету за покупку однотипны, и почти все они предсказуемы заранее. Разбирать их после камеральной проверки долго — три месяца ожидания заканчиваются требованием пояснений и новым кругом.

• Право ещё не возникло. По новостройке оно появляется с даты акта приёма-передачи, а не с даты договора и не с даты оплаты. Декларация, поданная за год до подписания акта, отклоняется полностью.
• Сделка между взаимозависимыми лицами. Покупка у родителей, детей, братьев, сестёр, супруга или опекуна лишает права на вычет независимо от того, как честно прошли расчёты.
• Расходы не подтверждены платёжными документами. Договора и акта мало — нужны платёжки, расписки или банковские выписки на всю заявленную сумму.
• В сумму включён материнский капитал или иная бюджетная субсидия. Вычет даётся только на собственные и кредитные средства; сумму поддержки из базы надо вычесть самому, иначе это сделает инспектор — вместе с отказом по всей декларации.
• Заявлены расходы на отделку по квартире, которая передавалась с отделкой. Такие расходы принимаются, только если в договоре прямо сказано, что квартира передаётся без отделки.
• Нет облагаемого дохода за заявленный год. Возвращать нечего, если НДФЛ не уплачивался.

Первый и четвёртый пункты дают больше половины всех отказов. Оба проверяются за пять минут до подачи: посмотрите дату акта и вычтите из суммы покупки бюджетные средства, если они участвовали. Этого достаточно, чтобы не потерять квартал.