Вычет по процентам ипотеки: 390 тысяч, которые часто теряют

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Государство возвращает до 390 тысяч рублей уплаченных по ипотеке процентов. Это отдельный вычет, не тот, что за покупку квартиры, и правила у него другие — в частности, использовать его можно только один раз в жизни и только по одному объекту. Разбираем, как он считается и в каком случае выгоднее его отложить.

Два разных вычета, которые путают

При покупке квартиры в ипотеку у вас появляется право на два независимых имущественных вычета. Их постоянно смешивают в одну сумму, хотя правила у них разные.

Вернуть можно 13% от базы — это подоходный налог, который за вас уплатил работодатель. Отсюда первое ограничение, которое важнее всех остальных: вычет — это возврат уже уплаченного НДФЛ, а не выплата из бюджета. Нет облагаемого дохода — нет и возврата.

Вместе два вычета дают до 650 тысяч рублей на человека. Если квартиру покупают супруги, каждый заявляет своё право — до 1,3 млн рублей на семью.

Как считается вычет по процентам

База — фактически уплаченные банку проценты, а не сумма кредита и не тело долга. Считаются они нарастающим итогом за все годы, пока вы платите.

Пример на наших цифрах. Кредит 5 млн под рыночные 18,71% на 25 лет: процентов за весь срок набегает около 18,6 млн — потолок в 3 млн вы выберете уже к четвёртому году и получите все 390 тысяч.

А теперь тот же кредит по льготной ставке 6%: процентов за 25 лет — около 4,7 млн. Потолок вы тоже выберете, но не раньше двенадцатого-тринадцатого года.

Главное правило: один объект на всю жизнь

Вычет за покупку можно добирать: не выбрали 2 млн на первой квартире — используете остаток на второй. С процентами так нельзя. Право даётся на один объект недвижимости, и заявив его по первой ипотеке, вы закрываете тему навсегда.

Практический смысл этого правила проявляется в типичной траектории: студия в тридцать лет, трёхкомнатная в сорок. Если вычет по процентам заявлен на студии и там выбрано 400 тысяч процентов, вернули 52 тысячи. На большой квартире с большим кредитом можно было бы получить все 390 — но право уже израсходовано.

Отсюда стратегия для тех, кто точно планирует вторую, более дорогую покупку: вычет за покупку заявляйте сразу, а вычет по процентам придержите. Срок давности его не убивает — заявить можно и через десять лет, а вернуть НДФЛ за три последних года.

Кто может получить

• Налоговый резидент России, платящий НДФЛ по ставке 13%.
• Квартира куплена в ипотеку и оформлена на вас (или в общую собственность супругов).
• Право собственности зарегистрировано либо подписан акт приёма-передачи — для новостройки достаточно акта.
• Проценты фактически уплачены, есть справка банка.

Кто не получит: самозанятые и ИП на спецрежимах, если у них нет дохода, облагаемого НДФЛ по 13%. Формально право есть, фактически возвращать нечего. Выход — если такой доход появится позже, заявить вычет тогда.

Новостройка: с какого момента

Право на вычет по квартире в новостройке возникает не с даты ДДУ и не с даты оплаты, а с подписания акта приёма-передачи. При этом сами проценты учитываются все — включая те, что вы платили за годы строительства.

То есть если вы три года платили ипотеку по строящейся квартире, а акт подписали в этом году, то в декларации учитываются проценты за все три года. Нужно только собрать справки банка за каждый из них.

Как получить

Два пути, и второй быстрее.

1. Через декларацию 3-НДФЛ по итогам года. Подаётся в личном кабинете налогоплательщика, деньги приходят одной суммой на счёт. Срок камеральной проверки — до трёх месяцев, плюс месяц на перечисление.
2. Через работодателя в течение года. Берёте в налоговой уведомление о праве на вычет, относите в бухгалтерию — и с вас перестают удерживать НДФЛ, пока сумма не выберется. Деньги приходят частями, но сразу.

Документы по процентам простые: справка банка об уплаченных процентах за год, кредитный договор, документы на квартиру. Справку большинство банков выдаёт в приложении за минуту.

Важное про сроки: заявить вычет можно в любой год после возникновения права, но вернуть НДФЛ — только за три последних года. Ждать двадцать лет и получить всё разом не выйдет.

Что ломает вычет

Две ситуации, в которых деньги теряются молча.

Первая — рефинансирование без нужной формулировки. В новом кредитном договоре должно быть прямо написано, что кредит выдан на погашение предыдущего ипотечного. Нет этой строки — нет и вычета по процентам нового кредита.

Вторая — покупка у близкого родственника. Сделки между взаимозависимыми лицами — родителями, детьми, супругами, братьями и сёстрами — права на имущественный вычет не дают вовсе, ни за покупку, ни за проценты.

И для полноты: та часть покупки, которая оплачена материнским капиталом или другой бюджетной субсидией, в базу вычета не входит. Вычет считается только с ваших собственных и заёмных денег.

Хватит ли ваших процентов до потолка в 3 миллиона

Три миллиона — это не сумма возврата, а предел базы: сколько уплаченных процентов государство согласно учесть. Выбирается этот предел далеко не всегда, и зависит это от трёх вещей — размера кредита, ставки и срока. По льготной ипотеке в регионе потолок нередко остаётся недобранным, по московским суммам и по рыночной ставке он выбирается с большим запасом.

Посмотрите на четыре типичных случая. Везде срок двадцать лет, аннуитетный платёж, без досрочных погашений.

Первая строка — это ровно тот случай, ради которого стоит считать заранее. Небольшой льготный кредит на короткий срок даёт процентов меньше трёх миллионов, и вычет получается неполным. Если при этом вы гасите кредит досрочно, сумма процентов падает ещё сильнее — и вычет вместе с ней.

Отсюда вывод, который звучит парадоксально: досрочное погашение уменьшает возврат по процентам. Пугаться этого не надо. Экономия на процентах при досрочном погашении всегда больше, чем потерянные тринадцать процентов от них, — вы просто возвращаете тринадцать копеек с рубля, который иначе отдали бы целиком. Но при выборе между «гасить досрочно» и «положить на вклад» этот нюанс в расчёт стоит внести.

Супруги: 3 миллиона у каждого

Потолок считается на человека, а не на квартиру. Если оба супруга работают с официальным доходом и оба указаны в кредитном договоре, каждый заявляет свой вычет по процентам — совокупно до 780 тысяч рублей на семью. Это самая частая упущенная возможность: декларацию подаёт кто-то один, а второй не заявляет ничего и теряет свой лимит навсегда.

Пропорцию, в которой супруги делят уплаченные проценты, они определяют сами письменным соглашением. У вычета по процентам есть приятная особенность: пропорцию можно менять каждый год. Удобно, когда доходы супругов сильно различаются или один уходит в декрет — в такие годы проценты выгоднее записать на того, кто платит НДФЛ.

За сколько лет вы заберёте оба вычета

Государство возвращает не больше, чем вы за год заплатили налогом на доходы. Поэтому реальный срок возврата определяется не размером вычета, а вашей зарплатой. Считаем оба вычета вместе — 260 тысяч за покупку и 390 тысяч по процентам, всего 650 тысяч.

Сроки в таблице — для одного человека. Вдвоём с супругом дистанция сокращается вдвое, и это второй аргумент за то, чтобы заявлялись оба.

Спешить с подачей при этом не обязательно. Вычет по процентам не сгорает и не имеет срока давности: проценты копятся, пока вы платите кредит, и заявить их можно позже. Многие подают не каждый год, а раз в два-три года — возни столько же, а сумма возврата ощутимее. Единственное ограничение работает в обратную сторону: вернуть налог можно максимум за три предшествующих года, поэтому пауза дольше трёх лет уже съедает часть возврата.

Отдельный порядок у пенсионеров: им разрешено перенести вычет на три года, предшествующих году покупки. Человек, вышедший на пенсию, может вернуть налог за те годы, когда ещё работал, — даже если на момент подачи облагаемого дохода уже нет.

Документы: что собрать и где взять

Комплект по процентам отличается от комплекта за покупку одной, но принципиальной бумагой — справкой банка об уплаченных процентах. Без неё налоговая заявление не примет, а сам график платежей её не заменяет: в графике стоят плановые суммы, а вычет считается по фактически уплаченным.

• Справка банка об уплаченных процентах за конкретный год. Заказывается в приложении или отделении, обычно готовится за один-три дня и часто выдаётся бесплатно. Берите её за каждый год, который заявляете.
• Кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями.
• График платежей — в качестве приложения к договору.
• Документы на квартиру: договор долевого участия и акт приёма-передачи для новостройки либо выписка из реестра для готового жилья.
• Справка о доходах и суммах налога за тот же год — обычно подтягивается в личный кабинет автоматически.
• Соглашение о распределении процентов между супругами, если заявляетесь вдвоём.

Отдельная история — рефинансирование. После него справок будет две: из прежнего банка за годы до сделки и из нового за годы после. Обе принимаются, но только при условии, что в новом договоре указано целевое назначение — погашение ранее выданного ипотечного кредита. Если этой формулировки в тексте нет, проценты по новому кредиту в вычет не пойдут, и исправить это задним числом уже нельзя.