Почему отказывают в ипотеке и что сделать до подачи заявки

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Банк почти никогда не объясняет причину отказа — это его право. Но причин на практике немного, и большинство из них устраняется за месяц-полтора до подачи заявки. Разбираем, что смотрит банк, как считается долговая нагрузка и почему неиспользуемая кредитка стоит вам полутора миллионов доступного кредита.

Что банк проверяет на самом деле

Решение складывается из четырёх блоков, и провал в любом из них перевешивает успех в остальных.

1. Платёжеспособность: хватает ли дохода на платёж с учётом всех действующих обязательств.
2. Кредитная история: как вы обслуживали долги раньше.
3. Достоверность данных: сходятся ли анкета, справки и то, что банк видит из своих источников.
4. Объект залога: подходит ли квартира и её продавец под требования банка.

Причину отказа банк сообщать не обязан и обычно не сообщает. Поэтому разбираться приходится самому — по списку ниже.

Причина первая: долговая нагрузка

Самая частая. Банк считает показатель долговой нагрузки — отношение всех ваших ежемесячных платежей по кредитам к доходу. Ориентир для собственных прикидок: платёж по ипотеке вместе с остальными кредитами не должен превышать 40% дохода семьи.

Что попадает в расчёт, кроме очевидного:

• кредитные карты — по лимиту, а не по фактическому долгу, даже если карта лежит в ящике неактивированной;
• рассрочки на технику и мебель, оформленные как товарный кредит;
• поручительства и созаёмство по чужим кредитам — весь платёж считается вашим;
• алименты по исполнительному листу.

Причина вторая: кредитная история

Банк смотрит не только на просрочки, но и на поведение в целом. Что портит картину:

• просрочки больше 30 дней за последние три года — самый тяжёлый фактор;
• текущая просрочка любой длительности, даже на тысячу рублей по забытой карте;
• много заявок в разные банки за короткий срок — читается как метание в поисках денег;
• микрозаймы в истории, даже погашенные вовремя: для банка это признак кассовых разрывов;
• полное отсутствие истории — банку не на что опереться, и он осторожничает.

Свою историю нужно проверить до подачи заявки. Дважды в год это бесплатно: список бюро, где она хранится, доступен на Госуслугах, дальше запрос делается в каждое из них. Ошибки в истории встречаются чаще, чем кажется, — чужие долги, некорректно закрытые кредиты, — и на их исправление уходит от двух недель.

Если истории нет вовсе, за полгода до ипотеки можно её создать: небольшой кредит на технику, погашенный по графику, или кредитная карта с регулярным использованием и полным погашением в льготный период.

Причина третья: доход и занятость

Тут дело не в размере зарплаты, а в её подтверждаемости и стабильности.

Смена работы за месяц до подачи заявки — частая и обидная ошибка. Даже если новая зарплата выше, испытательный срок и нулевой стаж на месте перевешивают. Если переход планируется, подавайте заявку до него либо ждите три-шесть месяцев после.

У предпринимателей и самозанятых требования жёстче: подтверждать доход придётся декларациями и выписками, а срок деятельности обычно нужен от года.

Причина четвёртая: анкета и мелочи

Отказы по формальным причинам обиднее всего, потому что устраняются за час.

• Расхождения в анкете: указали доход больше, чем в справке, или забыли упомянуть действующий кредит, который банк всё равно увидит.
• Просроченный паспорт или неактуальная прописка.
• Неоплаченные штрафы и задолженности у судебных приставов — проверяется в открытой базе за минуту.
• Недостоверный работодатель: если по телефону из анкеты никто не отвечает, заявка уходит в отказ без разбирательств.

Отдельно: банкротство физического лица в прошлом закрывает доступ к ипотеке на несколько лет, и это тот факт, который скрывать бессмысленно.

Причина пятая: сам объект

Иногда одобряют заёмщика, но отказывают по квартире. На первичном рынке это обычно означает, что застройщик не аккредитован в этом банке — вопрос решается выбором другого банка из списка застройщика.

Реже: дом продаётся не по ДДУ, расчёты идут не через эскроу, или оценочная стоимость квартиры оказалась ниже цены договора. Последнее означает, что банк готов кредитовать меньшую сумму, и разницу придётся добавить своими.

План на месяц до заявки

1. Закройте кредитные карты, которыми не пользуетесь, и возьмите справки о закрытии счетов.
2. Погасите мелкие рассрочки и микрозаймы.
3. Запросите кредитную историю во всех бюро и проверьте на ошибки.
4. Проверьте задолженности у приставов и оплатите штрафы.
5. Не меняйте работу и не берите новых кредитов.
6. Соберите 2-НДФЛ вместо справки по форме банка, если это возможно.
7. Увеличьте взнос до 20% и выше — это снимает надбавку и повышает шансы.

И тактика подачи: отправляйте заявки в три-четыре банка в течение одной-двух недель. Разброс решений по одному и тому же заёмщику доходит до полутора пунктов по ставке, а короткое окно не выглядит как метание. Отказ одного банка не означает отказа всех — у каждого своя модель оценки.

Показатель долговой нагрузки: главная причина отказов

Большинство отказов объясняется одной цифрой — отношением ваших обязательных платежей к доходу. Банк обязан её считать, и при высоких значениях он либо отказывает, либо резервирует под такой кредит больше капитала, что делает сделку для него невыгодной.

Считается показатель просто, но в него попадает больше, чем ожидают. В числитель идут все ежемесячные платежи: ипотека, автокредит, потребительские кредиты, рассрочки, платежи по кредитным картам и — что удивляет чаще всего — неиспользованные лимиты по картам. Пустая карта с лимитом в триста тысяч добавляет к вашей нагрузке несколько тысяч рублей ежемесячного платежа, потому что банк считает, что вы можете её потратить в любой момент.

В знаменателе — подтверждённый доход. Не тот, который вы получаете, а тот, который можете показать документами.

Отсюда самая эффективная подготовка к заявке, и она не связана с зарплатой. Закройте мелкие кредиты и рассрочки. Снизьте лимиты по картам до символических — именно снизьте, а не закройте карты, потому что закрытие иногда обрабатывается неделями. Погасите задолженность по картам полностью. Три эти действия за месяц-два меняют показатель сильнее, чем прибавка в двадцать тысяч к зарплате.

Что банк видит в кредитной истории

История хранит не только просрочки. Банк видит все ваши кредиты за последние годы, суммы, дисциплину платежей, количество запросов от других банков и отказы по ним.

Просрочки взвешиваются по свежести и длительности. Задержка на три дня пять лет назад практически не влияет. Просрочка на месяц год назад — влияет сильно. Несколько просрочек подряд в последние полгода закрывают вопрос об ипотеке до тех пор, пока история не выправится.

Отдельный сюжет — количество обращений. Каждая заявка фиксируется, и десять запросов за два месяца читаются как признак человека, которому везде отказали. Поэтому подавать надо в два-три банка в коротком окне, а не веером и не по очереди в течение полугода.

Пустая история — тоже не лучший вариант, хотя и не худший. Человеку, который никогда не брал кредитов, банку нечем подтвердить его дисциплину. Это не повод брать кредит специально ради истории, но объясняет, почему заёмщик с аккуратно выплаченной рассрочкой на телефон иногда проходит легче, чем человек вообще без обязательств.

Отказ без объяснения: как понять причину самому

Банк не обязан объяснять решение, и обычно не объясняет. Но восстановить причину можно самостоятельно за один вечер.

1. Закажите свою кредитную историю. Раз в год это бесплатно, и там видно всё: просрочки, действующие обязательства, чужие кредиты, попавшие по ошибке.
2. Посчитайте показатель нагрузки по формуле выше, включив лимиты по картам. Если получилось больше пятидесяти процентов, причина найдена.
3. Проверьте стаж: меньше трёх месяцев на текущем месте — частая причина, и лечится она только временем.
4. Сверьте анкету с документами. Опечатка в доходе или в месте работы, расхождение в паспортных данных — банальность, которая даёт отказ автоматически.
5. Если всё чисто, попробуйте другой банк с тем же комплектом. Скоринговые модели различаются, и отказ в одном банке регулярно оборачивается одобрением в другом.

Когда отказывают не вам, а квартире

Отдельный класс отказов, который пугает сильнее всего и значит меньше всего. Вы одобрены, нашли квартиру, подали её на согласование — и получили отказ по объекту.

Причины бывают такие: застройщик не аккредитован в этом банке, схема сделки нестандартная, продавец владеет квартирой меньше установленного банком срока, в объекте есть неузаконенная перепланировка, дом в списке под расселение. Ни одна из них не относится к вам как к заёмщику.

Лечится это сменой объекта или сменой банка, причём второе часто быстрее: одобрение по вам уже есть, и другой банк, где застройщик аккредитован, проведёт сделку без единой правки в вашей анкете. Поэтому список аккредитованных застройщиков имеет смысл смотреть до того, как влюбляться в конкретную квартиру.

План на три месяца после отказа

Отказ — не приговор и не запись в чёрный список: единого реестра отказников не существует. В большинстве случаев ситуация исправляется за один-три месяца целенаправленных действий.

1. Первая неделя: заказать кредитную историю, посчитать долговую нагрузку, найти вероятную причину. Без этого шага дальнейшее — угадывание.
2. Первый месяц: погасить задолженность по картам полностью, снизить лимиты, закрыть мелкие рассрочки. Это самая быстрая и самая результативная часть.
3. Второй месяц: перевести зарплату в банк, где планируете брать кредит. Зарплатный клиент проходит скоринг мягче, и заодно получает скидку к ставке.
4. Второй-третий месяц: собрать документы, подтверждающие доход полнее, — премии, вторая работа, доход от аренды с декларацией. Всё, что вы можете показать документами, работает на вас.
5. Третий месяц: подать заявки в два-три банка в одном коротком окне. Не в те же самые, если причина была в скоринге, — модели различаются.

Чего делать не стоит: подавать повторную заявку в тот же банк через неделю с тем же комплектом. Решение не изменится, а лишний запрос останется в истории. Не стоит и брать потребительский кредит, чтобы «показать дисциплину» — он ухудшит нагрузку ровно в тот момент, когда её надо снижать.

И один нюанс про созаёмщика. Добавить его — быстрый способ поправить ситуацию, но работает он только если у самого созаёмщика чистая история и небольшая нагрузка. Созаёмщик с проблемами не улучшает заявку, а топит её: банк оценивает всех участников, и слабое звено определяет результат.