Созаёмщик по ипотеке: кто это, зачем нужен и чем рискует

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Созаёмщик добавляет свой доход к вашему и увеличивает одобренную сумму — иногда вдвое. Взамен он берёт на себя долг в полном объёме, а не наполовину. Разбираем, чем это отличается от поручительства, как делить вычет и что делать, если пути разошлись.

Кто такой созаёмщик

Это второй заёмщик по тому же кредитному договору. Не помощник, не гарант, не «на всякий случай» — полноправная сторона с теми же обязанностями, что и у основного заёмщика.

Ответственность у созаёмщиков солидарная. Это означает, что банк вправе требовать всю сумму долга с любого из них по своему выбору, не разбираясь, кто сколько платил и кто в квартире живёт. Не «половину с каждого», а всё с любого.

Супруг становится созаёмщиком автоматически

По умолчанию банк включает супруга в договор независимо от того, работает он или нет и хочет ли участвовать. Причина в Семейном кодексе: имущество, купленное в браке, — общая совместная собственность, и обязательства по нему тоже общие.

Исключить супруга из сделки можно только брачным договором, где прямо указано, что квартира является личной собственностью одного из них. Договор нужно заключить до сделки и предъявить банку.

Практическое следствие для расчёта: доход супруга учитывается, но и его кредиты тоже. Если у второго супруга есть автокредит и кредитная карта с большим лимитом, включение его в договор может уменьшить одобренную сумму, а не увеличить.

Сколько может быть созаёмщиков и кто ими бывает

Большинство банков допускает от трёх до четырёх созаёмщиков. Кроме супругов, ими часто становятся родители, взрослые дети, братья и сёстры — родство при этом обязательным не является, но к неродственникам банки относятся строже.

Требования к созаёмщику примерно те же, что к основному заёмщику: возраст, подтверждённый доход, кредитная история, гражданство. Слабое звено тянет заявку вниз: созаёмщик с испорченной историей ухудшит условия, даже если у него хорошая зарплата, — и это одна из частых причин, по которым отказывают в ипотеке.

Ограничение по возрасту работает и здесь. Если созаёмщиком берут пожилого родителя, банк ориентируется на его возраст к концу срока кредита, и срок могут сократить — а вместе с ним вырастет платёж.

Как это влияет на одобренную сумму

Банк складывает доходы всех участников и вычитает их обязательства, а затем считает, какой платёж укладывается в допустимую долговую нагрузку. Ориентир для собственных прикидок — платёж не выше 40% совокупного дохода.

Пример. Заёмщик с доходом 90 000 рублей при льготной ставке 6% на 25 лет вытягивает платёж 36 000 и кредит около 5,6 млн. Добавляем созаёмщика с доходом 70 000: совокупный доход 160 000, платёж 64 000, кредит около 9,9 млн — но упирается в лимит льготной программы: 6 млн в регионе или 12 млн в Москве и Петербурге.

Доли в квартире и налоговый вычет

Быть созаёмщиком и быть собственником — не одно и то же. Можно отвечать по кредиту, не имея доли в квартире, и это довольно частая конструкция с родителями.

Право на налоговый вычет привязано к собственности, а не к участию в кредите. Созаёмщик без доли вычет не получит, даже если платит по кредиту сам.

У супругов иначе: квартира общая, поэтому вычет вправе заявить оба. Расходы и уплаченные проценты они распределяют между собой заявлением в любой пропорции. Это даёт до 520 тысяч по покупке и до 780 тысяч по процентам на семью — против 260 и 390 у одного человека.

Чем рискует созаёмщик

Три последствия, о которых редко думают заранее.

Первое: весь долг висит на его кредитной истории. Когда созаёмщик через два года придёт за собственной ипотекой или автокредитом, банк увидит у него обязательство на несколько миллионов и посчитает его нагрузку с учётом полного платежа — даже если по факту платит другой человек.

Второе: при просрочке требования придут к нему наравне с основным заёмщиком, а испорченная история будет общей.

Третье: выйти из договора в одностороннем порядке нельзя. Только с согласия банка и обычно только с заменой на другого созаёмщика с сопоставимым доходом.

Развод и раздел

Развод сам по себе кредитный договор не меняет: бывшие супруги остаются солидарными должниками, пока банк не согласится на иное. Вариантов дальше три.

1. Один выкупает долю другого и переоформляет кредит на себя. Банк должен согласиться, а для этого дохода одного человека должно хватать на весь платёж.
2. Квартира продаётся, кредит гасится, остаток делится. Самый чистый вариант, но требует согласия банка на продажу залога.
3. Оба продолжают платить по договорённости. Самый рискованный: для банка договорённость не существует, и при неплатеже одного требования придут к обоим.

Если использовался материнский капитал, добавляется обязанность выделить доли детям — и любая продажа потребует согласия органов опеки.

Как выйти из созаёмщиков

Порядок один: заявление в банк с предложением замены. Банк оценивает оставшегося заёмщика — хватает ли его дохода на весь платёж — и либо соглашается, либо требует нового созаёмщика взамен.

Иногда проще пойти другим путём: рефинансировать кредит в другом банке, оформив новый договор уже без лишнего участника. Это полноценная сделка со своими расходами, но зато вопрос решается без согласия прежнего кредитора.

И совет тем, кого зовут в созаёмщики «просто для одобрения, платить не придётся»: посчитайте платёж и представьте, что платить придётся именно вам. Соглашаться стоит только на ту сумму, которую вы потянете в одиночку.

Сколько дохода созаёмщика банк реально учтёт

Распространённое ожидание: двое созаёмщиков — двойная сумма кредита. На практике так не выходит, и понимать почему полезно до того, как вы построите план на несуществующие деньги.

Банк складывает доходы, но вычитает из них обязательные расходы: платежи по другим кредитам обоих участников, лимиты по кредитным картам — даже неиспользованные, — и прожиточный минимум на каждого члена семьи, включая детей. Только остаток считается доступным для платежа, и от него берётся примерно половина.

Последняя строка показывает, что происходит чаще всего: семья с приличным совокупным доходом получает одобрение хуже, чем одинокий заёмщик с вдвое меньшей зарплатой. Виноваты не банки, а арифметика долговой нагрузки.

Отсюда практический вывод. За три-шесть месяцев до подачи заявки имеет смысл закрыть мелкие кредиты и снизить лимиты по картам — не закрыть карты, а именно снизить лимиты, потому что незакрытый лимит учитывается как потенциальный долг. Эффект от этого обычно больше, чем от прибавки к зарплате.

Родитель созаёмщиком: возраст режет срок

Родители заходят в сделку чаще всех остальных созаёмщиков, и здесь есть ловушка, о которой узнают уже на одобрении. Банк ограничивает срок кредита так, чтобы к последнему платежу старший из участников не перешагнул предельный возраст — обычно это 65–75 лет в зависимости от банка.

Получается парадокс: родитель добавляет доход, но обрезает срок, и платёж растёт быстрее, чем растёт одобренная сумма. В двух нижних строках привлечение родителя ухудшает результат, а не улучшает его.

Проверять это надо до подачи заявки — просто спросите в банке предельный возраст на дату окончания кредита. Если родителю за пятьдесят пять, часто выгоднее оставить его вне договора и найти другого созаёмщика или увеличить первоначальный взнос.

Что видит бюро кредитных историй

Созаёмщик несёт обязательство наравне с основным заёмщиком, и в его кредитной истории ипотека отражается целиком — не половина, не доля, а вся сумма долга и весь платёж.

Последствия начинаются, когда созаёмщик сам приходит за кредитом. Человек, который «просто помог сыну», при подаче заявки на свою ипотеку обнаруживает, что у него уже висит платёж в сорок тысяч в месяц, и одобрения не получает. Просрочка основного заёмщика точно так же ложится в историю созаёмщика и портит её на годы вперёд.

Из этого следует одна рекомендация, которую редко дают в отделах продаж: договорённости между созаёмщиками стоит зафиксировать письменно. Не для суда, а чтобы через пять лет никто не вспоминал по-своему.

• Кто и в какой доле вносит ежемесячный платёж и с какого счёта.
• Кому принадлежат доли в квартире и совпадают ли они с долями в платежах.
• Что происходит при просрочке: кто закрывает и как потом рассчитываются.
• Порядок выхода из сделки — продажа доли, выкуп, замена созаёмщика.
• Кто и в какой части заявляет налоговый вычет, чтобы не заявить одну сумму дважды.

Документ этот не отменяет ответственности перед банком: для него все созаёмщики остаются солидарными должниками, и требовать он вправе с любого из них. Но между собой соглашение работает, и оно же становится основой для расчёта при разделе.

Созаёмщик без доли в квартире

Есть конфигурация, в которую люди попадают, не задумываясь, и которая объективно худшая из возможных: человек указан созаёмщиком, его доход учтён при одобрении, а собственником он не становится.

Юридически такое допустимо, и банки на это идут спокойно — им важна платёжеспособность, а не то, кто впишется в реестр. Но для самого созаёмщика набор последствий выглядит так: обязанность платить есть, ответственность перед банком полная, кредит целиком висит в его кредитной истории, а права на квартиру нет никакого. Налоговый вычет ему тоже не положен — он даётся собственнику, понёсшему расходы, а не тому, кто просто подписал договор.

Чаще всего в эту роль попадают родители, помогающие детям, и партнёры в незарегистрированном браке. С родителями это обычно осознанное решение, и вопросов нет. С партнёрами почти всегда нет: пока отношения хорошие, тема не поднимается, а при расставании выясняется, что один остался с квартирой, а второй — с обязательством по кредиту.

Если вы соглашаетесь быть созаёмщиком без доли, зафиксируйте хотя бы порядок расчётов: сколько вы вносите, чем это компенсируется и что происходит при разрыве. Расписка о том, что ваши платежи являются займом собственнику, стоит ноль рублей и в спорной ситуации становится единственным доказательством того, что деньги были ваши.