Комбинированная ипотека: льготная часть плюс остаток по рыночной ставке

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Льготная ставка распространяется не на всю сумму кредита, а на лимит: 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти, 6 млн в остальных регионах по семейной программе и 9 млн по IT-ипотеке. Всё, что сверх, кредитуется по рыночной ставке — и стоит в два с половиной раза дороже. Типовые калькуляторы этого не показывают. Разбираем, как считать такой кредит и в какой момент дешевле добавить первоначальный взнос.

Откуда берутся две ставки

Льготные программы дают ставку до 6% годовых, но не на любую сумму. У каждой есть потолок, и он зависит от программы и от того, где находится покупаемая квартира.

Это лимит самой программы, а не политика конкретного банка, и обойти его нельзя. При этом покупать квартиру дороже никто не запрещает: просто кредит делится на две части. Льготная идёт под 6%, всё сверх — по рыночной ставке банка, которая на 5 августа 2026 года составляет в среднем 18,71% на первичном рынке при диапазоне 15,9–19,45%.

Технически это может быть один договор с двумя частями или два отдельных кредита — на итоговую арифметику не влияет. Платёж считается по каждой части отдельно и складывается.

Отсюда главная ошибка типовых калькуляторов: они применяют льготную ставку ко всей сумме и показывают платёж заметно меньше реального. Разница на московской сделке доходит до двадцати с лишним тысяч рублей в месяц.

Пример первый: регион, квартира за 10 млн

Семейная ипотека, региональный лимит 6 млн. Взнос минимальный — 20%, то есть 2 млн. Кредит 8 млн, срок 25 лет.

Обратите внимание на пропорцию: рыночная часть — четверть кредита, а даёт почти половину платежа. Калькулятор, посчитавший все 8 млн под 6%, показал бы 51 500 рублей. Разница с реальностью — 18 700 рублей в месяц, или 5,6 млн за весь срок.

Эффективная ставка в 9,18% — это то, что вы платите на самом деле. Не 6%, как в рекламе программы, и не 18,71%, как по рынку.

Пример второй: Москва, квартира за 18 млн

Здесь лимит выше — 12 млн, — но и цены другие. Взнос 3,6 млн (20%), кредит 14,4 млн, срок 25 лет.

Рыночная часть здесь всего 17% кредита, а даёт треть платежа. Упрощённый расчёт по 6% на всю сумму показал бы 92 700 рублей — на 22 400 меньше реального.

Как растёт эффективная ставка

Вот что происходит с семейной ипотекой в регионе при лимите 6 млн и сроке 25 лет по мере роста кредита.

Цифра, которую стоит запомнить: миллион в льготной части стоит около 6 400 рублей в месяц, миллион в рыночной — около 15 700. Разница в 2,4 раза.

Пока вы под лимитом, квартира дорожает медленно: каждый добавленный миллион добавляет к платежу шесть с половиной тысяч. Как только вышли за него, тот же миллион стоит почти шестнадцать. Это не плавный переход, а ступенька, и она стоит ровно на границе лимита.

Когда дешевле добавить взнос

Это главный практический вывод всей темы. Вернёмся к региональному примеру: квартира 10 млн.

Дополнительные 2 млн взноса убирают из будущих платежей 9,5 млн, из которых 7,5 млн — чистые проценты. Каждый рубль, добавленный в этой зоне, экономит около четырёх рублей. Ни одно вложение таких гарантированных условий не даёт.

И зеркальное правило: если разрыв большой и закрыть его нечем, честнее пересмотреть квартиру, а не тянуть комбинированный кредит на пределе. Разница цены метра между районами внутри одного города доходит до двух раз — переезд на пояс дальше от центра часто убирает рыночную часть целиком.

Досрочное погашение: гасить надо дорогую часть

У комбинированного кредита есть особенность, которой нет у обычного: досрочный платёж даёт разный эффект в зависимости от того, к какой части он применён.

Миллион, направленный в рыночную часть под 18,71%, экономит примерно в два с половиной раза больше процентов, чем тот же миллион в льготной под 6%. Поэтому вопрос «куда пойдёт досрочное погашение» — не формальность, а разница в сотни тысяч рублей.

Банки решают это по-разному: одни распределяют платёж пропорционально между частями, другие дают выбор, третьи гасят сначала ту часть, которая указана в договоре. Уточнить это нужно до подписания, а не при первом досрочном платеже.

Если выбора нет и погашение идёт пропорционально, эффект всё равно положительный — просто меньше ожидаемого. Считать экономию в этом случае надо по эффективной ставке, а не по рыночной.

Что спросить в банке

Комбинированный кредит устроен сложнее обычного, и часть условий по нему банки формулируют по-своему. Пять вопросов, ответы на которые стоит получить письменно до подписания.

1. Это один договор с двумя частями или два отдельных кредита? От этого зависит оформление страховки, порядок досрочного погашения и то, как выдаются справки для налогового вычета.
2. Как распределяется досрочное погашение между частями и можно ли выбирать? Если выбор есть, гасить нужно рыночную часть.
3. Какая ставка по рыночной части: фиксированная или привязана к ключевой ставке ЦБ? Сейчас ключевая 14%, и её изменение может двигать ваш платёж вверх.
4. Как считается страхование — по общей сумме или по каждой части отдельно? Разница в стоимости полиса невелика, но в первый год она добавляется к и без того непростому платежу.
5. Какая полная стоимость кредита по всей конструкции целиком? Сравнивать предложения банков корректно только по этому числу: льготная ставка у всех одинаковая, а рыночная часть и комиссии — нет.

Налоговый вычет: считается со всей суммы

Хорошая новость на фоне остального: вычет по процентам ипотеки не различает льготную и рыночную части. В базу входят все фактически уплаченные банку проценты, до предельных 3 млн рублей, то есть до 390 тысяч к возврату.

На комбинированном кредите этот лимит выбирается быстрее обычного — именно потому, что рыночная часть даёт много процентов в первые годы. На московском примере с кредитом 14,4 млн предельные 3 млн процентов набегают примерно к четвёртому году.

Плюс вычет за покупку — до 260 тысяч, и оба вычета доступны каждому из супругов. Итого до 1,3 млн рублей на семью, что заметно смягчает переплату по рыночной части.

Три способа не доводить до рыночной части

Прежде чем соглашаться на комбинированный кредит, стоит перебрать альтернативы. Обычно работает одна из трёх.

• Увеличить первоначальный взнос до суммы, при которой кредит становится равен лимиту. Считается в одно действие: цена квартиры минус лимит программы.
• Выбрать квартиру дешевле — не обязательно меньше. Разница цены метра между районами доходит до двух раз, и переезд из центра на периферию при том же метраже часто убирает всю рыночную часть.
• Проверить, не подходит ли вам другая программа с большим лимитом. В регионах у IT-ипотеки лимит 9 млн против 6 млн у семейной — для работника аккредитованной компании это полтора лимита разницы.

Чего делать не стоит: закрывать разрыв потребительским кредитом. Ставка по нему выше рыночной ипотечной, а его платёж уменьшает доступную сумму самой ипотеки — конструкция проигрывает по обоим направлениям сразу.

И если рыночной части всё-таки не избежать — считайте платёж по частям с самого начала, ещё до брони. Посмотреть, во что упирается ваш бюджет и где начинается дорогая часть, помогает расчёт с учётом лимита программы: льготную ставку нельзя размазывать по всей сумме кредита. Подробный разбор условий самой программы — в статье о семейной ипотеке.

Один договор или два: почему это важно

Банки оформляют комбинированную сделку по-разному, и от выбранной конструкции зависит всё, что случится с кредитом дальше. Спросить об этом надо до подписания, потому что переоформить потом нельзя.

Вариант первый — один договор с двумя частями. Платёж один, график один, разбираться проще. Но и распорядиться частями по отдельности вы не сможете: рефинансировать только рыночную часть не выйдет, а досрочные платежи распределяются по правилам договора, а не по вашему усмотрению.

Вариант второй — два самостоятельных договора. Платежей два, бумаг больше, но каждая часть живёт своей жизнью. Рыночную можно рефинансировать отдельно, когда ставки упадут, и гасить досрочно именно её, не трогая льготную. Для длинного кредита это заметно гибче.

Если выбор есть, второй вариант обычно выигрывает — просто потому, что дорогая часть должна быть управляемой. Если банк оформляет только одним договором, найдите в тексте пункт о порядке распределения досрочных платежей между частями и прочитайте его до подписания: именно там определяется, сможете ли вы гасить дорогие деньги первыми.

Что делать, когда ставки упадут

Льготную часть рефинансировать не нужно и незачем — дешевле шести процентов вам не предложит никто. Задача формулируется иначе: удешевить рыночную часть, не потеряв льготную.

При двух договорах это обычная операция: рыночный кредит рефинансируется как самостоятельный, льготный остаётся нетронутым. При одном договоре придётся выбирать между двумя неполными решениями — либо просить свой банк снизить ставку по рыночной части заявлением, либо гасить её досрочно из свободных денег. Второе работает всегда, первое — иногда, но начинать стоит именно с него: заявление ничего не стоит и рассматривается за неделю.

Как это называется в банках

Единого термина нет, и на сайтах банков одна и та же схема встречается под разными вывесками: «ипотека сверх лимита», «комбо-ипотека», «семейная плюс рыночная», «двухставочная». Иногда её вообще не выносят в отдельный продукт, и она появляется только в расчёте, когда сумма выходит за предел программы.

Из-за этого сравнивать предложения по названию бессмысленно. Сравнивайте по трём цифрам в одобрении: размер льготной части, размер рыночной части и полная стоимость кредита. Последняя учитывает обе ставки, страховку и комиссии разом — это единственный показатель, по которому два предложения сопоставимы.

И обязательно уточните, зафиксирована ли рыночная ставка на весь срок или банк оставляет за собой право её пересматривать. В подавляющем большинстве случаев она фиксированная, но встречаются конструкции с плавающей частью, и такое предложение выглядит дешевле ровно до первого пересмотра.