Как рассчитать ипотеку самостоятельно: формула и три проверки

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Ипотечный калькулятор отвечает на вопрос «какой у меня будет платёж». Покупателю квартиры нужен ответ на другой вопрос — «сколько я вообще могу потратить». Это считается в обратную сторону и упирается не в один параметр, а в три. Разбираем формулу и все три ограничения на числах.

Три разных вопроса, которые называют одним словом

«Рассчитать ипотеку» на практике означает одно из трёх, и путаница между ними стоит покупателю месяцев впустую потраченного времени.

1. Прямая задача: квартира стоит столько-то, какой будет платёж. Это то, что считают все калькуляторы.
2. Обратная задача: я готов платить столько-то, какой кредит мне дадут. Это то, что нужно до похода в отдел продаж.
3. Задача о потолке: сколько всего я могу потратить на квартиру с учётом взноса, дохода и правил программы. Это то, что определяет, в какие комплексы вообще имеет смысл ехать.

Первую задачу решает одна формула. Вторая — та же формула, вывернутая наизнанку. Третья формулой не решается вовсе: там нужно сравнить три независимых ограничения и взять худшее.

Формула аннуитетного платежа

Практически все ипотечные кредиты в России — аннуитетные: платёж одинаков от первого месяца до последнего, меняется только его состав. Сначала в платеже почти одни проценты, к концу — почти одно тело долга.

Платёж считается так: P = S × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1). Здесь S — сумма кредита, n — число месяцев, i — месячная ставка, то есть годовая, делённая на 12 и на 100. При ставке 6% годовых i = 0,005.

Подставим: кредит 5 млн рублей на 25 лет. По льготной ставке 6% платёж выходит около 32 200 рублей, по рыночной 18,71% — около 78 700 рублей. Сумма кредита и срок одинаковые, платёж отличается в 2,4 раза.

Обратная задача: какой кредит даёт ваш платёж

Ту же формулу можно развернуть и получить сумму кредита из комфортного платежа: S = P × ((1 + i)ⁿ − 1) ÷ (i × (1 + i)ⁿ).

Пример. Семья готова платить 56 000 рублей в месяц, срок 25 лет.

Один и тот же платёж — и либо трёхкомнатная квартира, либо студия. Именно поэтому расчёт «от квартиры» вводит в заблуждение: он показывает платёж по объекту, который, возможно, вам недоступен, и молчит о том, что доступно.

Проверка первая: потолок по доходу

Банк смотрит на показатель долговой нагрузки. Ориентир, от которого имеет смысл считать самому, — платёж не выше 40% от дохода семьи. Формально банки допускают и больше, но выше этой границы одобрение становится лотереей, а жизнь с кредитом — некомфортной.

Считается в одно действие: доход × 0,4 = максимальный платёж. Дальше подставляем его в обратную формулу и получаем максимальный кредит. Важно: в 40% входят все действующие обязательства — автокредит, рассрочка на технику, лимит по кредитной карте. Причём карта учитывается по лимиту, а не по фактическому долгу, даже если вы ей не пользуетесь.

Проверка вторая: потолок по взносу

Второе ограничение считается ещё проще и почти всегда оказывается жёстче первого. Минимальный первоначальный взнос по льготным программам — 20% стоимости квартиры. Значит, максимальная цена квартиры = накопления ÷ 0,2.

Метры посчитаны по средней цене новостроек Екатеринбурга — около 132 000 рублей за квадрат на август 2026 года. В каждом конкретном комплексе цифра своя, но порядок величин виден сразу.

Практический смысл этой таблицы в том, что при льготной ставке доход перестаёт быть узким местом. Семья с доходом 200 000 рублей и накоплениями 1 млн упирается в 5 млн — и никакая зарплата этот потолок не поднимет. Полгода накоплений здесь дают больше, чем повышение на работе.

Проверка третья: лимит программы

Третье ограничение — потолок самой льготной программы, и он разный. По семейной ипотеке это 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти и 6 млн в остальных регионах. По IT-ипотеке — 9 млн везде, где она действует, а действует она по всей стране, кроме Москвы и Петербурга. Сумма сверх лимита не отменяет сделку, но кредитуется по рыночной ставке: получается комбинированный кредит из двух частей с разной стоимостью.

Это то место, где ошибаются почти все типовые калькуляторы: они считают всю сумму по льготной ставке и показывают бюджет заметно выше реального. Если ваш расчёт переваливает за лимит вашей программы, дальше считать надо по частям.

Собираем всё вместе: пример целиком

Семья с двумя детьми. Доход 140 000 рублей в месяц, накоплений 1,5 млн, срок 25 лет, есть право на льготную ставку 6%.

1. Потолок по доходу: 140 000 × 0,4 = 56 000 рублей платежа. По обратной формуле это кредит около 8,7 млн, плюс взнос 1,5 млн — бюджет 10,2 млн.
2. Потолок по взносу: 1 500 000 ÷ 0,2 = 7,5 млн рублей.
3. Лимит программы: для региона это 6 млн заёмных — наш кредит в 8,7 млн в него не укладывается, значит часть пойдёт по рыночной ставке.
4. Реальный бюджет — минимальное из трёх: 7,5 млн рублей. Ограничение — взнос.

При среднем метре 132 000 рублей это примерно 57 квадратов: полноценная двухкомнатная квартира. Платёж при кредите 6 млн под 6% на 25 лет — около 38 700 рублей, то есть 28% дохода вместо предельных 40%. Запас есть, и это нормально: он и должен быть.

Чего формула не показывает

Аннуитет считает тело и проценты. За рамками формулы остаются расходы, которые в реальном платеже есть:

• страхование — обязательно страхуется предмет залога, а страхование жизни формально добровольное, но отказ обычно поднимает ставку на 1–2 процентных пункта;
• оценка квартиры, регистрация договора, аккредитив или ячейка — разовые расходы при выходе на сделку;
• комиссия за «снижение ставки»: банк предлагает разовый платёж в обмен на минус процент — иногда это выгодно, иногда переплата возвращается только к десятому году;
• надбавки за отказ от электронной регистрации, за нестандартную занятость, за подтверждение дохода не справкой 2-НДФЛ.

Все эти расходы сводит воедино один показатель — полная стоимость кредита, ПСК. Банк обязан указать её на первой странице договора. Сравнивать предложения нужно по ПСК, а не по рекламной ставке: кредит с более низкой ставкой и обязательной комиссией часто оказывается дороже.

Порядок действий, если считать по уму

Сначала проверьте право на льготную ставку — это решает больше, чем всё остальное вместе взятое. Затем посчитайте три потолка и возьмите минимальный. Потом добавьте к платежу страховку и убедитесь, что жить с этой суммой комфортно, а не «впритык». И только после этого открывайте каталог: до этого момента любые просмотры — это выбор из воображаемого списка.

И последнее: считайте срок на максимум, а гасите быстрее. Длинный срок снижает обязательный платёж и оставляет вам свободу, а досрочное погашение убирает переплату не хуже короткого срока — но без риска не потянуть график. И перед всеми расчётами имеет смысл ответить себе, выгодно ли брать ипотеку именно сейчас.

Как лимит меняет расчёт в разных городах

Третья проверка — та, где чаще всего ошибаются иногородние покупатели. Лимит льготной программы привязан не к вашей прописке, а к тому, где находится покупаемая квартира. Житель Казани, берущий квартиру в Москве, считается по московскому лимиту; москвич, покупающий в Сочи, — по региональному.

Разница в лимите переворачивает расчёт. Семья с доходом 200 000 рублей в месяц вытягивает платёж 80 000, а это кредит около 12,4 млн под 6% на 25 лет. В Москве такой кредит почти целиком укладывается в лимит. В Казани из тех же 12,4 млн льготными будут только 6 млн, а остальные 6,4 млн пойдут под 18,71% — и платёж вырастет с 80 000 до 138 800.

Что банк добавит к платежу сверх формулы

Формула аннуитета считает тело и проценты. В квитанции будет больше, и разницу лучше знать заранее — она съедает тот самый запас между расчётным платежом и вашими 40% дохода.

На кредите 6 млн страхование в первый год обходится примерно в 25–40 тысяч рублей — это около 3 000 рублей в месяц сверх расчётного платежа. Дальше сумма снижается вместе с остатком долга, но только если вы каждый год пересчитываете полис, а не продлеваете старый автоматически.

Все эти расходы сводит воедино полная стоимость кредита. Именно поэтому кредит с рекламной ставкой 15% и обязательной комиссией нередко проигрывает кредиту под 16% без неё — и увидеть это можно только по ПСК.

Три ошибки в самостоятельных расчётах

Они повторяются так часто, что стоит проверить себя по списку.

1. Считать от цены квартиры, а не от бюджета. Калькулятор на сайте застройщика отвечает на вопрос «какой платёж по этой квартире», а вам нужен ответ «какая квартира мне доступна». Это разные задачи, и вторая решается в обратную сторону.
2. Забыть про лимит программы. Самая дорогая ошибка: расчёт по льготной ставке на всю сумму завышает доступный бюджет на миллионы, а обнаруживается это уже в банке.
3. Не вычесть действующие обязательства. Кредитная карта учитывается по лимиту, а не по долгу: 300 тысяч лимита срезают доступный кредит на 1–1,5 млн.

Четвёртая, менее очевидная: считать доход «грязными». Банк смотрит на подтверждённый доход после налогов, и если вы взяли для расчёта сумму до вычета НДФЛ, реальный потолок окажется на 13% ниже.

Пример для Москвы: те же три проверки

Семья с двумя детьми, доход 250 000 рублей, накопления 4 млн, срок 25 лет, право на семейную программу есть. Квартира в Москве.

1. Потолок по доходу: 250 000 × 0,4 = 100 000 рублей платежа. По обратной формуле при 6% это кредит около 15,5 млн, плюс взнос — бюджет 19,5 млн.
2. Потолок по взносу: 4 000 000 ÷ 0,2 = 20 млн рублей.
3. Лимит программы: 12 млн заёмных по льготной ставке. Всё, что сверх, — по рыночной.
4. Считаем честно: при квартире за 19 млн взнос 4 млн, кредит 15 млн. Из них 12 млн под 6% (77 300 ₽) и 3 млн под 18,71% (47 200 ₽). Итого 124 500 рублей — это уже 50% дохода, банк такую нагрузку не одобрит.
5. Реальный потолок: квартира примерно за 16 млн. Взнос 4 млн, кредит 12 млн ровно в лимит, платёж 77 300 рублей — 31% дохода.

Обратите внимание, что ограничением оказался не доход и не взнос, а именно лимит: попытка выйти за него утроила стоимость каждого следующего миллиона и упёрла семью в долговую нагрузку. В регионе при том же доходе и тех же накоплениях картина была бы другой — там потолок наступил бы уже на 6 млн заёмных.