Семейная ипотека в 2026 году: условия, ставка и лимиты по регионам

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Разница между семейной ипотекой и рыночной — не «немного выгоднее». При одном и том же платеже это разный по размеру бюджет, и разница доходит до трёх раз. Но у программы два разных лимита: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 6 млн для всех остальных регионов. Разбираем, кому программа положена, сколько по ней дают в вашем городе и где начинаются ограничения, о которых узнают уже в банке.

Что даёт программа: 6% против 18,71%

Ставка по семейной ипотеке — до 6% годовых и не меняется весь срок кредитного договора. Для сравнения: средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на первичном рынке на 5 августа 2026 года — 18,71%, диапазон по банкам 15,9–19,45%. Ключевая ставка ЦБ при этом 14%.

Чтобы понять масштаб, удобнее считать не в процентах, а в деньгах. Возьмём платёж 56 000 рублей в месяц и срок 25 лет — это то, что потянет семья с доходом 140 000 рублей при нагрузке 40%.

Один и тот же человек с одним и тем же доходом покупает либо студию, либо трёхкомнатную квартиру — в зависимости от того, попадает он в программу или нет. Поэтому первым делом стоит проверять не цены на квартиры, а свою программу.

Обратите внимание на цифру 8,7 млн в таблице: доход позволяет взять больше, чем разрешает программа в большинстве регионов. Это не ошибка расчёта, а самая частая точка разочарования — про неё ниже.

Кому положена семейная ипотека

Право на льготную ставку даёт состав семьи, а не доход и не то, первая это квартира или нет. Подходит одна из трёх ситуаций:

• в семье есть ребёнок до 6 лет включительно — то есть семилетие ещё не наступило;
• в семье есть ребёнок с инвалидностью;
• в семье двое или более несовершеннолетних детей.

К самому заёмщику требования обычные: совершеннолетие, возраст не старше 75 лет к моменту погашения по графику, деньги на первоначальный взнос и доход, который выдерживает ежемесячный платёж. Гражданство России обязательно и для родителей, и для детей.

Заёмщиком должен быть родитель ребёнка, дающего право на программу. Бабушка, оформляющая ипотеку «на внука», под условия не подходит — это одна из самых частых причин отказа на этапе проверки документов.

Два лимита: 12 млн и 6 млн

Это ключевой параметр программы, и он не единый по стране. По льготной ставке можно занять:

Лимит привязан к месту нахождения покупаемой квартиры, а не к вашей прописке. Житель Екатеринбурга, покупающий квартиру в Москве, считается по московскому лимиту в 12 млн; москвич, покупающий в Сочи, — по региональному в 6 млн.

Смысл лимита виден только вместе с ценой метра. Посчитаем, что каждый лимит покрывает при минимальном первоначальном взносе в 20% — то есть при цене квартиры, равной лимиту, делённому на 0,8.

Отсюда практическое следствие для московского покупателя: рассчитывать только на льготную часть кредита в столице почти никогда не получается. Либо больший первоначальный взнос, либо комбинированный кредит, где часть суммы идёт по рыночной ставке. Второй вариант разберём отдельно — он меняет платёж сильнее, чем кажется.

Первоначальный взнос — от 20%, и он ограничивает чаще дохода

Минимальный первоначальный взнос по программе — 20% от стоимости квартиры. Его можно внести материнским капиталом полностью или частично.

Здесь прячется ловушка, о которой почти не пишут. Люди считают ипотеку от дохода: «какой платёж я потяну». Но при ставке 6% платёж перестаёт быть узким местом — им становится взнос. Если у вас 1,5 млн рублей накоплений, то при минимальных 20% максимальная цена квартиры — 7,5 млн, и никакой доход этого потолка не поднимет.

Отдельная арифметика для тех, кто копит: при минимальном взносе каждый отложенный рубль поднимает доступную цену квартиры на пять. Откладывая 30 тысяч в месяц, за год вы прибавляете к бюджету 1,8 млн. Это быстрее, чем растёт большинство зарплат, и быстрее, чем дорожает жильё при обычных 8% в год.

Первоначальный взнос по программе можно собрать не только из накоплений. Банк примет деньги от продажи другого имущества, подарок от родственников с договором дарения, региональные субсидии и средства работодателя по корпоративной программе. Не примет — заёмные: свежий потребкредит виден в кредитной истории и чаще всего приводит к отказу.

Что происходит с суммой сверх лимита

Квартира может стоить дороже, чем позволяет лимит. В этом случае кредит становится комбинированным: льготная часть идёт под 6%, а всё, что сверх, — по рыночной ставке. Итоговый платёж складывается из двух частей.

Разберём на московском примере. Квартира 18 млн, взнос 3,6 млн (20%), кредит 14,4 млн. Из них 12 млн — по льготной ставке, 2,4 млн — по рыночной.

Обратите внимание на пропорцию: рыночная часть составляет всего 17% кредита, а даёт треть платежа. Каждый миллион сверх лимита стоит в два с половиной раза дороже предыдущих — примерно 15 700 рублей в месяц против 6 400.

Именно поэтому типовые калькуляторы, считающие всю сумму по льготной ставке, показывают бюджет заметно выше реального: они игнорируют вторую часть. На нашем примере разница между честным и упрощённым расчётом — 22 400 рублей в месяц.

С 1 февраля 2026 — один льготный кредит на семью

Раньше супруги могли оформить два льготных кредита — по одному на каждого. С 1 февраля 2026 года выдача ограничена: семья получает только один кредит по программе.

Это меняет стратегию для тех, кто планировал брать вторую квартиру под сдачу или для взрослеющих детей: второй раз по 6% уже не получится. И меняет логику выбора: если льготный кредит один, разумнее тратить его на то жильё, в котором семья собирается жить долго, а не на промежуточный вариант.

Правило работает и в сочетании с другими программами: взять IT-ипотеку, а потом ещё и семейную — тоже не выйдет.

Где программа работает, а где ограничена

Распространённое заблуждение: будто в Москве и Петербурге семейная ипотека не действует. Действует — и именно там у неё повышенный лимит. Путаница возникает из-за двух реальных ограничений.

Первое: столичное исключение относится к другой программе. Это IT-ипотека не работает в Москве и Санкт-Петербурге — ни по адресу работодателя, ни по адресу покупаемой квартиры.

Второе: в столицах ограничена покупка вторичного жилья по семейной программе. Новостройки по договору долевого участия и готовое жильё у застройщика — доступны. Вторичный рынок в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти под программу не подпадает.

Отдельная тема — покупка вторичного жилья по семейной программе в регионах. Она возможна, но с условиями: как правило, в городах со слабым первичным рынком и с ограничением по возрасту дома. Правила здесь детальные и меняются, поэтому конкретный дом стоит проверять в банке до внесения задатка.

Как это сочетается с другими мерами поддержки

Семейная ипотека складывается с остальными мерами, и вместе они дают заметно больше, чем по отдельности.

• Материнский капитал — направляется на первоначальный взнос или на погашение долга. При ипотечной сделке ждать трёхлетия ребёнка не нужно.
• 450 тысяч рублей многодетным — выплата на погашение ипотеки для семей, где с 2019 года родился третий или последующий ребёнок.
• Региональные выплаты — существуют не везде, но в ряде субъектов покрывают заметную часть взноса.
• Налоговый вычет — до 260 тысяч за покупку и до 390 тысяч по процентам, на каждого из супругов.

Семья с тремя детьми в регионе может закрыть взнос материнским капиталом, взять 6 млн под 6%, сразу уменьшить долг на 450 тысяч и вернуть до 1,3 млн налогами за годы выплат. Это не теоретическая конструкция — так делают, просто про каждую меру узнают по отдельности и в разное время.

Как посчитать свой случай

Порядок действий простой, и он не зависит от города.

1. Проверьте право по составу семьи: возраст детей на предполагаемую дату подписания договора, а не на сегодня.
2. Определите свой лимит: 12 млн, если квартира в Москве, Подмосковье, Петербурге или Ленобласти; 6 млн — во всех остальных случаях.
3. Посчитайте потолок по взносу: накопления разделите на 0,2. Это максимальная цена квартиры при минимальном взносе.
4. Посчитайте потолок по доходу: банк ориентируется на платёж не выше 40% от него, а по платежу считается доступный кредит.
5. Возьмите минимальное из трёх ограничений — по взносу, по доходу и по лимиту. Это и есть ваш бюджет.
6. Если бюджет упирается в лимит, посчитайте комбинированный вариант отдельно: рыночная часть меняет платёж сильнее, чем ожидается.

И только после этого имеет смысл открывать каталог. Обратный порядок — сначала выбрать квартиру, потом узнать условия — приводит к тому, что человек месяц смотрит то, что ему недоступно, или наоборот берёт меньше, чем мог бы.

Последнее, о чём стоит помнить: программа действует до 2030 года, но её условия за последние годы менялись неоднократно — и лимиты, и правила по вторичному жилью, и количество кредитов на семью. Если право у вас есть и деньги на взнос собраны, откладывать сделку на годы в расчёте на неизменность условий — рискованная стратегия.