Квартира с отделкой или без: что считать перед выбором

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Выбор кажется вкусовым, но у него есть считаемая сторона: отделка от застройщика входит в стоимость квартиры и попадает в ипотеку под 6%, а ремонт за свои деньги — нет. На дистанции это разница в сотни тысяч. Разбираем три варианта и считаем каждый.

Три варианта, которые называют по-разному

Названия у застройщиков плавают: «предчистовая», «подготовка под чистовую», «комфорт», «стандарт». Ориентироваться надо не на слово, а на приложение к ДДУ, где состав отделки расписан по позициям.

Главный довод: ипотека под 6%

Отделка от застройщика входит в цену квартиры, а значит кредитуется по льготной ставке. Ремонт своими силами делается за наличные или за потребительский кредит под 25–30%.

Считаем на квартире 57 м². Отделка от застройщика добавляет к цене около 900 тысяч рублей. Сопоставимый ремонт своими силами обойдётся примерно в те же 900 тысяч, но платить их надо сразу.

Переплата сопоставима, но ежемесячная нагрузка отличается впятеро. А если гасить ипотеку досрочно, отделка «в кредит под 6%» обходится заметно дешевле.

И третий вариант, о котором забывают: ремонт за накопления. Тогда сравнивать надо не с кредитом, а с тем, что эти деньги могли бы стать частью первоначального взноса — а каждый рубль взноса поднимает потолок цены квартиры на пять.

Когда брать с отделкой

• Нужно въехать сразу. Отделка от застройщика экономит от трёх до шести месяцев жизни в съёмной квартире — при аренде 35 тысяч это 105–210 тысяч рублей.
• Нет времени и желания вести стройку. Ремонт — это несколько месяцев ежедневного управления подрядчиками.
• Квартира под сдачу. Арендатору дизайнерские решения не нужны, а типовая отделка застройщика вполне годится.
• Бюджет впритык. Отделка в ипотеку растягивает расход, ремонт требует денег здесь и сейчас.

Когда брать без отделки

• У вас есть представление о том, как должна выглядеть квартира, и типовое решение вас не устроит.
• Нужна перепланировка — в готовой отделке её делать бессмысленно, всё придётся ломать.
• Материалы застройщика вас не устраивают по качеству. Ламинат 31-го класса и виниловые обои проживут в семье с детьми и собакой недолго.
• Есть где жить, пока идёт ремонт, и деньги на него не заёмные.

White box — разумный компромисс: несущий объём работ уже сделан застройщиком в промышленных масштабах и дёшево, а финиш вы выбираете сами. Если такой вариант в проекте есть, он часто оказывается самым практичным.

Что проверить в составе отделки

По приложению к ДДУ, до подписания:

1. Полы: тип покрытия и класс износостойкости. Ламинат 31-го класса — бытовой минимум, 32-й и выше служат заметно дольше.
2. Санузел: плитка на всю высоту или только фартук, какая сантехника, есть ли полотенцесушитель.
3. Двери межкомнатные: входят ли вообще. Их часто нет даже в отделке «под ключ».
4. Электрика: количество розеток и выключателей по комнатам. Экономия здесь самая частая и самая обидная.
5. Кухня: обычно не входит. Уточните, есть ли хотя бы вывод под мойку, плиту и вытяжку.
6. Обои: под покраску или финишные, и в каком количестве слоёв.

Налоговый вычет: небольшой бонус

Расходы на отделку можно включить в базу имущественного вычета — но только если квартира куплена у застройщика и в договоре прямо указано, что она передаётся без отделки.

То есть выигрыш здесь у тех, кто взял голые стены и делал ремонт сам: сохранив чеки на материалы и договоры с подрядчиками, они добирают базу вычета до предельных 2 млн. При покупке с отделкой этот механизм не нужен — стоимость отделки и так внутри цены квартиры.

Мебель, техника и сантехника в вычет не входят ни при каком варианте. Часть этих расходов возвращается через налоговый вычет — если сохранить документы. Всё, что здесь важно, проверяется на приёмке квартиры — до подписания акта, а не после. Прежде чем ехать смотреть, стоит рассчитать бюджет: это отсекает большую часть вариантов за минуту.

Сколько стоит отделка своими силами

Разговор об отделке становится предметным только в цифрах. Диапазоны ниже — за работу и материалы вместе, без мебели и техники, для квартиры без перепланировок.

К любой из строк добавьте мебель, технику, шторы и свет — это ещё от полумиллиона для скромного варианта. И заложите пятнадцать-двадцать процентов сверху на непредвиденное: в ремонте оно бывает всегда, и это не примета, а статистика.

Сравнивать эти суммы надо не с ценой отделки от застройщика в прайсе, а с разницей между квартирой с отделкой и без неё в одном и том же доме. Разница обычно оказывается меньше стоимости самостоятельного ремонта того же уровня — за счёт оптовых закупок и типового процесса. Именно в этом главный финансовый довод за отделку от застройщика, а вовсе не в удобстве.

Сроки: сколько это на самом деле

Второй ресурс, который тратится, — время, и его недооценивают сильнее денег.

Полгода — реалистичный ориентир для квартиры среднего уровня при нормальном подрядчике. Всё это время вы платите и ипотеку, и аренду одновременно. При платеже в сорок тысяч и аренде в тридцать полгода двойной нагрузки стоят четыреста двадцать тысяч рублей — это отдельная и вполне ощутимая статья, которую в сравнении вариантов обычно забывают.

Квартира с отделкой позволяет заселиться сразу после приёмки и снимает эту двойную нагрузку целиком. Для семьи, которая снимает жильё, аргумент нередко перевешивает все рассуждения о качестве материалов.

Как проверять отделку на приёмке

Отделка от застройщика — это то, за что вы заплатили, и принимать её надо так же придирчиво, как конструктив. Список короче, чем кажется, но проходить его надо целиком.

• Сверьте фактические материалы с ведомостью отделки в договоре: марка ламината, класс износостойкости, производитель плитки. Замена на аналог допустима, только если это прямо разрешено договором.
• Плитка — простукивание на пустоты, ровность швов, целость кромок. Пустоты означают, что через год-два плитка отойдёт.
• Обои — стыки, пузыри, совпадение рисунка, следы клея.
• Ламинат — скрип, зазоры у стен, вздутия. Проверяется проходом по всей площади, а не осмотром.
• Двери — закрывание без задевания, ровные коробки, работающая фурнитура.
• Розетки и выключатели под нагрузкой, а не по индикатору.
• Стены и потолок под фонарём, направленным вдоль поверхности: так видно все неровности, которые при обычном свете незаметны.

Осмотр квартиры с отделкой занимает два-три часа против часа для квартиры без неё. Это тот случай, когда приглашённый специалист окупается почти наверняка: замечаний по отделке находится втрое больше, чем по голым стенам, и каждое из них — деньги, которые иначе потратите вы.

Скрытые расходы обоих вариантов

У каждого варианта есть траты, которые не попадают в сравнение цен, и именно они чаще всего меняют итог.

У квартиры без отделки: вывоз строительного мусора, оплата пропусков и лифта у управляющей компании, электричество и вода на время работ, хранение вещей, ваше время на контроль подрядчика. Последнее не денежное, но реальное: ремонт без контроля заканчивается плохо, а контроль — это несколько поездок в неделю на полгода.

У квартиры с отделкой: переделка того, что не устраивает. Практика показывает, что через два-три года меняют обычно не всё, а точечно — плитку в санузле, светильники, двери. Заложите на это сто-двести тысяч и не считайте отделку от застройщика вечной.

И общий пункт для обоих вариантов: чем крупнее город, тем выше и стоимость работ, и цена вашего времени. В Москве самостоятельный ремонт дороже региональной аренды за тот же период почти всегда, и это делает отделку от застройщика более убедительным выбором именно там.

Отделка и ипотека: почему это считают отдельно

Финансовая сторона вопроса решается не сравнением смет, а тем, какими деньгами вы платите. Отделка от застройщика входит в стоимость квартиры, а значит попадает в кредит — под ту же ставку, что и всё остальное.

Средняя колонка — то, чем на практике заканчивается ремонт у многих семей: денег после сделки не осталось, а жить где-то надо. Потребительский кредит под четверть годовых сжигает всю экономию от самостоятельной отделки, и отделка от застройщика оказывается объективно дешевле.

Правая колонка — идеальный сценарий, и он действительно самый выгодный. Но работает он только если после первоначального взноса у вас осталось полтора миллиона свободных денег, а это редкость. Честно ответьте себе на этот вопрос до того, как считать сметы: от ответа зависит весь выбор.

Отдельно про лимит льготной программы. Если отделка поднимает цену квартиры выше шести миллионов в регионе или двенадцати в столицах, её стоимость уходит уже в рыночную часть кредита — и считать надо по рыночной ставке, а не по льготной. В пограничных случаях выгоднее взять квартиру без отделки, уложиться в лимит и делать ремонт постепенно на свои.