Сколько стоит ремонт в новостройке: структура сметы

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Ремонт в новостройке без отделки обходится ориентировочно в 15–25% стоимости квартиры — и это единственная крупная статья расходов, которую покупатели почти никогда не закладывают заранее. Разбираем структуру сметы, чтобы вы понимали порядок величин до сделки, а не после.

Правило доли

Точную цифру назвать нельзя: она зависит от материалов, подрядчика и ваших требований. Но устойчивый ориентир по рынку такой: ремонт «под ключ» в квартире без отделки стоит от 15 до 25% цены самой квартиры.

На квартире за 7,5 млн в Екатеринбурге это 1,1–1,9 млн рублей. Разброс огромный, и он объясняется не хитростью подрядчиков, а тем, что «ремонт» означает очень разные вещи.

Структура сметы

Соотношение между статьями устойчивее, чем абсолютные цифры. Примерная раскладка среднего ремонта:

Обратите внимание: работы и материалы делятся примерно поровну. Экономия только на материалах даёт максимум четверть, а экономия на работах чаще всего означает переделку.

Что съедает бюджет сверх плана

Пять статей, которых почти никогда нет в первой смете.

• Вывоз мусора и подъём материалов. В новостройке без лифта на этапе отделки это отдельные деньги, а мусора после демонтажа стяжки много.
• Электрика сверх минимума. Проект застройщика даёт минимум точек. Розетки у кровати, подсветка кухонного фартука, тёплый пол в санузле — всё это добавляется.
• Выравнивание. Отклонения стен и стяжки в пределах допуска — норма, но выровнять их до состояния «под покраску» стоит денег.
• Шумоизоляция. Если делать, то только сейчас: плавающая стяжка и обшивка стен закладываются на этапе черновых работ.
• Переделки. Реалистичный резерв — 10–15% сметы. Без него ремонт останавливается на середине.

Особенности первого ремонта в новостройке

Есть вещи, специфичные именно для нового дома.

Усадка. В монолите она минимальна, и отделку можно делать сразу. В панельном доме первые год-полтора возможны тонкие трещины по стыкам — дорогую финишную отделку разумно отложить или использовать эластичные материалы.

Соседи. В первый год после сдачи ремонт идёт во всём подъезде одновременно. Это неудобно, но и удобно: шумные работы у всех, и претензий меньше.

Согласования. Управляющая компания обычно ограничивает часы работ и требует оформить пропуска. Перепланировка, даже в пределах ненесущих стен, согласуется отдельно.

Счётчики. Показания на момент приёмки надо зафиксировать: вода и электричество, потраченные подрядчиками, — ваши, но потраченные на общедомовые нужды до передачи — нет.

Как считать до покупки

1. Возьмите цену квартиры и прибавьте 20% — это ориентир на ремонт среднего уровня.
2. Прибавьте кухню: ещё около 3–4% цены квартиры за гарнитур со встройкой.
3. Прибавьте мебель и технику: реалистично ещё 3–5%.
4. Если снимаете жильё — прибавьте аренду за срок ремонта, обычно 3–5 месяцев.
5. Полученная сумма и есть настоящая цена въезда. Она примерно на четверть выше цены по договору.

Именно эту сумму имеет смысл сравнивать с ценой квартиры с готовой отделкой. Часто оказывается, что отделка от застройщика — не переплата, а способ растянуть тот же расход на ипотеку под 6% вместо потребкредита под 28%.

Где экономить можно, а где нельзя

Можно: на финишных материалах — их легко заменить через пять лет. На дизайн-проекте, если у вас есть насмотренность. На мебели — её докупают постепенно.

Нельзя: на электрике и сантехнике, спрятанных в стены. На гидроизоляции санузла — залив соседей обходится дороже любой экономии. На стяжке и выравнивании — по кривому основанию не ляжет ни одно покрытие.

И на подрядчике: бригада без договора и сметы, работающая за наличные, экономит вам процентов пятнадцать и создаёт риск, который вы никак не покроете. Договор с перечнем работ, сроками и порядком приёмки этапов — минимальная страховка. Часть этих расходов возвращается через налоговый вычет — если сохранить документы.

Смета по городам и уровням

Цифры «за метр» сильно зависят от города — не столько из-за материалов, сколько из-за стоимости работ. Материалы по стране стоят примерно одинаково, а труд в Москве дороже регионального в полтора-два раза.

В диапазоны входят работа и материалы без мебели, техники, штор и света. Прибавьте к ним от полумиллиона на обстановку даже в скромном варианте — и получите реальную сумму, которую нужно иметь после сделки.

И отдельной строкой — резерв. Пятнадцать-двадцать процентов сверх сметы уходят практически всегда: вскрылась кривизна стен, поменяли решение по плитке, подорожал материал за время работ, добавили розетки. Смета без резерва — это не смета, а начало разговора.

Порядок работ и где теряются деньги

Понимание последовательности помогает не переделывать сделанное — а переделка стоит дороже всего.

1. Замеры и проект. Даже без дизайнера нужен план розеток, выключателей и вывода воды. Ошибка здесь всплывёт после укладки плитки.
2. Демонтаж и возведение перегородок, если планировка меняется.
3. Электрика и сантехника — штробление, разводка, вывод точек. После этого этапа переносить что-либо уже дорого.
4. Черновая отделка: стяжка, штукатурка, выравнивание. Здесь закладывается качество всего последующего.
5. Чистовая отделка: плитка, покраска, обои, полы, двери.
6. Установка сантехники, розеток, светильников. Мебель на заказ — последняя, но замеры под неё делаются раньше.

Главная статья потерь — решения, принятые не вовремя. Передумать про расположение розеток после штукатурки означает штробить заново; передумать про тёплый пол после стяжки — снимать её. Поэтому вечер, потраченный на план розеток до начала работ, экономит десятки тысяч рублей.

Вторая по величине статья — работа без сметы и без фиксированного перечня. Договор с подрядчиком должен содержать список работ с объёмами и ценами, порядок расчётов по этапам и условие, что дополнительные работы согласуются письменно. Без этого итог оказывается выше стартовой цифры в полтора раза примерно всегда.

Что делать в первый год

У ремонта в новостройке есть особенность, которой нет во вторичном жилье: дом даёт усадку, и конструкции немного двигаются. На монолите это менее заметно, но полностью не исчезает нигде.

Что из этого следует практически. Дорогие отделочные решения, чувствительные к трещинам, — крупноформатную плитку на стены, венецианскую штукатурку, сложные гипсокартонные конструкции — разумно отложить на год-полтора. Мелкие трещины в первый год нормальны и не означают брака; они появляются в штукатурке и на стыках, легко заделываются и больше не возвращаются.

Разумная стратегия для тех, кто не готов ждать: сделать нормальный, но не финальный ремонт — ровные стены, покраска вместо дорогих покрытий, простые решения, — прожить в квартире год-полтора и потом довести до желаемого. Заодно за это время станет понятно, как вы на самом деле пользуетесь квартирой: где не хватает розеток, где нужен свет, где хочется убрать стену. Дизайн-проект, сделанный после года жизни, почти всегда лучше сделанного до.

Как считать бюджет до покупки квартиры

Ремонт нужно закладывать не после сделки, а до неё — иначе он финансируется потребительским кредитом под четверть годовых, и это самый дорогой способ из возможных.

Рабочее правило: к цене квартиры без отделки прибавьте пятнадцать-двадцать процентов на ремонт среднего уровня и ещё пять-восемь на мебель и технику. Для квартиры за шесть миллионов это ещё примерно полтора миллиона, и именно эту сумму надо иметь в виду, оценивая свой бюджет.

Правая колонка — это то, во что вам обойдётся заселение, и сравнивать варианты покупки надо именно по ней. Квартира с отделкой, которая в прайсе кажется дороже, по этому столбцу нередко оказывается дешевле.

Если полутора миллионов на ремонт нет, вариантов три, и все они законные. Взять квартиру с отделкой и включить её в ипотеку под льготную ставку. Взять квартиру дешевле и оставить деньги на ремонт. Или делать ремонт поэтапно: сначала одна комната и санузел, остальное — по мере появления денег. Третий вариант неудобен, зато не создаёт дорогого долга.

Где экономить безопасно

Не все статьи сметы одинаково важны, и понимание этого экономит без потери качества.

Экономить можно на том, что легко заменить потом: обои, краска, светильники, межкомнатные двери, смесители, мебель. Всё это меняется за выходные и без демонтажа других слоёв. Разница между бюджетным и дорогим здесь ощутима визуально и почти не влияет на срок службы.

Экономить нельзя на том, что спрятано под другими слоями: электрика, трубы, гидроизоляция санузла, стяжка, звукоизоляция пола. Ошибка в любом из этих пунктов вскрывается через несколько лет и устраняется вскрытием всего, что сверху. Правило простое: чем глубже лежит слой, тем дороже обходится экономия на нём.

Отдельная строка — работа. Дешёвая бригада без договора и без сметы обходится дороже средней по рынку почти всегда: переделка стоит больше, чем изначально хорошо сделанная работа, а взыскать что-либо с бригады без документов невозможно. Договор с перечнем работ, объёмами, ценами и порядком приёмки этапов — это не бюрократия, а самая эффективная часть бюджета.