Полная стоимость кредита: единственное число, по которому стоит сравнивать

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Ставка в рекламе — это цена одной услуги. Полная стоимость кредита — цена всей сделки: с обязательным страхованием, комиссиями и платой за снижение ставки. Регулярная ситуация: кредит под 15% дороже кредита под 16%. Разбираем, где искать ПСК и как ей пользоваться.

Что это за показатель

Полная стоимость кредита — величина, которая приводит все ваши расходы по кредиту к единому годовому проценту. Банк обязан её рассчитать и указать, а методика расчёта задана законом одинаково для всех — в этом весь смысл.

Найти её просто: ПСК размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы кредитного договора, крупным шрифтом. Это требование закона, и оно сделано ровно для того, чтобы показатель нельзя было спрятать в примечаниях.

Указывается ПСК в двух видах — в процентах годовых и в рублях. Второе полезнее: сумма в рублях показывает, сколько вы отдадите сверх занятого, и с ней труднее спорить.

Что входит в ПСК, а что нет

Важная тонкость по страхованию жизни. Формально оно добровольное. Но если отказ от него поднимает ставку на 1–2 пункта, то фактически это условие получения заявленной ставки — и его стоимость обязана попасть в ПСК. Именно на этом чаще всего расходятся рекламная ставка и реальная цена кредита.

Почему кредит под 15% бывает дороже кредита под 16%

Разберём на числах. Кредит 5 млн на 25 лет, два предложения.

По рекламе банк А выигрывает целый пункт. По полной стоимости они сравнялись, а с учётом того, что комиссия в 150 тысяч платится сразу и при досрочном погашении не возвращается, банк Б оказывается практичнее.

Как пользоваться показателем

1. Соберите предложения из трёх-четырёх банков на одинаковых входных: та же сумма, тот же срок, тот же взнос. Иначе сравнение бессмысленно.
2. У каждого запросите ПСК в процентах и в рублях.
3. Сравните рублёвые суммы — разница видна без калькулятора.
4. Отдельно проверьте, что входит в страхование и можно ли на следующий год сменить страховую компанию на более дешёвую.
5. Проверьте, есть ли разовые платежи. Они особенно невыгодны тем, кто планирует гасить досрочно.

Последний пункт стоит развернуть. ПСК рассчитывается исходя из того, что вы платите строго по графику весь срок. Если вы планируете закрыть кредит за десять лет вместо двадцати пяти, разовая комиссия за снижение ставки распределяется на меньший срок и обходится дороже, чем показывает ПСК.

Где ПСК вводит в заблуждение

У показателя есть три слепые зоны, и о них честнее знать заранее.

Первая — досрочное погашение, о котором сказано выше. ПСК считается по графику, реальная жизнь идёт иначе.

Вторая — страхование на будущие годы. В расчёт берётся текущая стоимость полиса, а она пересматривается ежегодно и обычно растёт с возрастом заёмщика.

Третья — комбинированная ипотека. Когда часть кредита идёт по льготной ставке, а часть по рыночной, ПСК показывает усреднённое значение по всей конструкции. Оно корректно, но скрывает то, что каждый миллион сверх лимита программы стоит в два с половиной раза дороже предыдущих.

Что ещё проверить в договоре рядом с ПСК

• Условия изменения ставки: при каких обстоятельствах банк вправе её поднять — например, при отказе продлевать страховку или при смене работодателя по IT-ипотеке.
• Порядок досрочного погашения: за сколько дней уведомлять, как оформляется распоряжение, можно ли выбирать между сокращением срока и платежа.
• Условия смены страховой компании: банк обязан принимать полис любой аккредитованной страховой, и на второй год это часто экономит половину премии.
• Формулировку о цели кредита, если это рефинансирование: без слов «на погашение ранее предоставленного кредита» пропадает право на налоговый вычет по процентам.

Всё это читается за двадцать минут — и стоит эти двадцать минут больше, чем любой другой отрезок времени в процессе покупки квартиры. Запрашивая предложения, спрашивайте сразу три числа: ставку по ипотеке, стоимость страхования за первый год и ПСК.

Два предложения рядом: где прячется разница

Теория становится понятной на цифрах. Возьмём два одобрения на один и тот же кредит — шесть миллионов на двадцать лет — и сравним их так, как это стоит делать всегда.

Банк А объявляет ставку на восемь десятых пункта ниже и платёж почти на четыре тысячи меньше. Но комиссия за выдачу и дорогой обязательный полис переворачивают картину: по полной стоимости кредита он дороже. Разница в восемь десятых пункта на двадцатилетнем кредите — это больше шестисот тысяч рублей.

Именно поэтому показатель и существует. Он приводит все платежи — проценты, комиссии, страхование, оценку, обслуживание счёта — к единой годовой ставке, и только в таком виде два предложения можно поставить рядом.

Страховка — главный источник расхождений

В ипотеке разница между заявленной ставкой и полной стоимостью почти всегда объясняется страхованием. Полис залога обязателен по закону и стоит немного — обычно десятые доли процента от суммы. Страхование жизни и здоровья формально добровольное, но отказ от него поднимает ставку на один-три пункта, и в результате отказаться выгодно далеко не всегда.

Цена полиса зависит от возраста, пола и состояния здоровья, и разброс здесь огромный: для тридцатилетнего он может стоить в три-четыре раза дешевле, чем для пятидесятипятилетнего при той же сумме кредита. Из-за этого одно и то же предложение банка для двух разных людей имеет разную полную стоимость — и сравнивать чужие расчёты из интернета со своими бессмысленно.

Практический ход: попросите банк рассчитать полную стоимость в двух вариантах — со страхованием жизни и с отказом от него. Разница между вариантами и есть настоящая цена вопроса. У молодого здорового заёмщика полис чаще выигрывает, у возрастного — иногда дешевле принять надбавку к ставке.

Почему по льготной ипотеке полная стоимость выше шести процентов

Вопрос, который возникает у каждого второго покупателя с семейной ипотекой: в договоре ставка шесть процентов, а полная стоимость указана, скажем, семь с половиной. Ошибки здесь нет.

На льготной ставке разрыв всегда заметнее, чем на рыночной, и причина арифметическая. Страхование стоит одинаково независимо от ставки: полис на шесть миллионов не дешевеет от того, что кредит льготный. Но в процентном выражении относительно шести процентов он весит гораздо больше, чем относительно восемнадцати. Те же сорок тысяч рублей в год добавляют к льготной ставке ощутимо больше пунктов, чем к рыночной.

Из этого следует неочевидный вывод: экономить на страховке имеет смысл именно по льготному кредиту. Смена страховой компании на более дешёвую снижает полную стоимость льготной ипотеки сильнее, чем та же смена — по рыночной.

Что сравнивать, когда полная стоимость одинаковая

Случается и такое: два банка дали практически одинаковые цифры. Тогда решают условия, которых в показателе нет вовсе.

• Порядок досрочного погашения: можно ли подать заявление в приложении, есть ли минимальная сумма, как быстро пересчитывается график.
• Право сменить страховую компанию и список аккредитованных страховщиков. Короткий список означает, что экономить будет не на чем.
• Условия при просрочке: размер неустойки и наличие технической отсрочки на несколько дней.
• Возможность взять каникулы или реструктуризацию — и насколько банк известен как договороспособный в таких ситуациях.
• Качество приложения. Двадцать лет ходить в отделение ради каждой справки — отдельная форма расходов, просто не денежная.

Первые два пункта важнее остальных. Именно через досрочное погашение и смену страховой вы будете влиять на стоимость кредита все последующие годы, и банк, который затрудняет то и другое, обходится дороже своей полной стоимости.

Полная стоимость в рублях — вторая цифра, которую стоит смотреть

Банк обязан указать показатель дважды: в процентах годовых и в рублях. Вторая форма понятнее, но у неё есть особенность, которая сбивает с толку при сравнении.

Сумма в рублях зависит от срока кредита, а процент — нет. Два предложения с одинаковой полной стоимостью в процентах будут отличаться в рублях в разы, если сроки разные.

Ставка одна и та же, а переплата различается на девять миллионов. Поэтому по процентам сравнивают банки между собой, а по рублям — сроки внутри одного предложения. Смешивать эти сравнения нельзя: длинный кредит всегда выглядит хуже по рублям и одинаково по процентам.

Как проверить расчёт самостоятельно

Точная формула показателя громоздкая, но для практики хватает приблизительной проверки, которую можно сделать за пять минут.

1. Возьмите платёж из одобрения и умножьте на число месяцев — получите сумму всех платежей.
2. Прибавьте все разовые расходы: комиссию за выдачу, оценку, регистрацию, услуги банка.
3. Прибавьте страхование за весь срок. Полис дешевеет вместе с остатком долга, поэтому для грубой оценки берите стоимость первого года и умножайте на две трети срока.
4. Вычтите сумму кредита — останется полная переплата в рублях.
5. Сравните эту цифру с указанной в одобрении. Расхождение больше нескольких процентов — повод задать вопрос: скорее всего, вы не учли какой-то обязательный платёж.

Смысл проверки не в том, чтобы поймать банк на ошибке, — она там маловероятна. Смысл в том, чтобы увидеть собственными глазами, из чего складывается сумма, и обнаружить те расходы, о которых при подписании не думали. Чаще всего таким открытием оказывается страхование за весь срок: разовая цифра в двадцать тысяч выглядит незначительной, а те же двадцать тысяч, умноженные на пятнадцать лет, — уже нет.

И последнее, чисто практическое. Показатель обязан быть напечатан в правом верхнем углу первой страницы кредитного договора, в рамке, шрифтом не меньше основного текста. Если вы его там не находите, это повод остановиться и попросить нормальный экземпляр, а не подписывать со словами «потом разберусь». Именно эта рамка — самое короткое резюме всей сделки, и на неё стоит потратить те десять секунд, которых обычно не хватает.