Рефинансирование ипотеки: когда оно окупается, а когда нет

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Рефинансирование выглядит как бесплатная кнопка «сделать дешевле». На деле это новый кредит вместо старого — со своими расходами, новым графиком и последствиями для налогового вычета. Разбираем, как посчитать выгоду за десять минут и в каких трёх случаях считать даже не нужно: не окупится.

Что это технически

Новый банк выдаёт вам кредит, которым закрывается старый. Залог переоформляется на нового кредитора, старый договор закрывается, начинается новый — с новой ставкой, новым сроком и новым графиком платежей.

Из этого следует всё остальное. Это не «пересчёт условий», а полноценная сделка: заявка, справки о доходе, оценка квартиры, страхование, регистрация нового залога. По объёму бумаг — примерно как получить ипотеку заново.

Отдельно: свой банк тоже иногда снижает ставку по действующему кредиту — это называется реструктуризацией или пересмотром условий. Это проще и дешевле, чем уходить к другому, и начинать разумно именно с заявления в свой банк.

Правило первой прикидки

Отраслевой ориентир: рефинансирование имеет смысл, когда новая ставка ниже действующей минимум на 1,5 процентных пункта. Меньше — расходы на сделку съедят выигрыш.

Но ориентир грубый, потому что не учитывает главного — сколько лет вы уже платите. Считать надо иначе.

Почему момент важнее ставки

Ипотека аннуитетная: платёж одинаков весь срок, но его состав меняется. В первые годы почти весь платёж — проценты, тело долга уменьшается медленно. К концу наоборот.

Причина простая: рефинансировать можно только остаток долга, а проценты, уже уплаченные за прошедшие годы, никто не вернёт. Снижение ставки на пятнадцатом году применяется к маленькому остатку и на короткий срок — экономия выходит в десятки тысяч, а расходы на сделку те же самые.

Как посчитать за десять минут

1. Возьмите в своём банке справку об остатке долга и действующий график платежей.
2. Сложите все оставшиеся платежи по старому графику — это ваша текущая цена вопроса.
3. Посчитайте платёж по новой ставке на тот же самый остаток и тот же оставшийся срок. Именно на тот же срок: иначе сравнение нечестное.
4. Умножьте на число оставшихся месяцев — получите цену нового варианта.
5. Из разницы вычтите расходы на сделку. Останется положительное число — рефинансирование окупается.

Пример. Остаток 4 млн, осталось 18 лет, ставка 18,71%. Платёж около 65 000 рублей, всего до конца — примерно 14,0 млн. При ставке 15% платёж падает примерно до 55 700, всего — около 12,0 млн. Разница 2 млн, расходы на сделку около 60 тысяч. Считать дальше не нужно, это выгодно.

Второй пример. Остаток 900 тысяч, осталось 4 года, та же разница в ставке. Экономия за весь остаток — около 70 тысяч рублей, расходы на сделку — 40–60 тысяч. Возиться месяц ради 10–30 тысяч смысла нет.

Из чего складываются расходы

• Оценка квартиры — обязательна, оценщик из списка нового банка.
• Новый страховой полис. Старый почти всегда не переносится: выгодоприобретатель другой. Часть премии по старому можно вернуть за неиспользованный период, но не всю.
• Госпошлина и регистрация нового залога.
• Иногда — комиссия за снижение ставки: банк предлагает разовый платёж в обмен на минус процент.
• Период «двойной ставки»: пока новый залог не зарегистрирован, новый банк держит повышенную ставку. Обычно это несколько недель.

Сравнивать предложения надо по полной стоимости кредита, а не по рекламной ставке. Кредит под 14% с обязательной комиссией нередко оказывается дороже кредита под 15% без неё.

Что происходит с налоговым вычетом

Пункт, который упускают чаще всего. Право на вычет по процентам ипотеки при рефинансировании сохраняется, но с условием: в новом кредитном договоре должно быть прямо указано, что кредит выдан на погашение предыдущего ипотечного кредита.

Формулировку нужно проверить в договоре до подписания и попросить исправить, если её нет. Без неё налоговая вправе отказать в вычете по процентам нового кредита — а это до 390 тысяч рублей, которые перекрывают любую экономию на ставке.

Когда рефинансировать нельзя или не нужно

Три случая, где можно не начинать.

Первый — у вас льготная ставка 6%. Рыночные ставки на первичном рынке сейчас 18,71% в среднем, и ниже 6% вам никто не предложит. Льготный кредит рефинансировать некуда: программа привязана к конкретному договору, и при его закрытии право не переносится.

Второй — дом ещё не сдан. Пока нет права собственности, залогом выступают права требования по ДДУ, и большинство банков такие кредиты не рефинансирует. Ждать придётся до оформления собственности.

Третий — испортилась кредитная история или упал доход. Новый банк оценивает вас заново, по текущим документам. Отказ по заявке на рефинансирование в кредитной истории тоже остаётся.

Что часто выгоднее

Если разница в ставке невелика, а деньги свободные есть, посчитайте альтернативу: направить их на досрочное погашение текущего кредита. На высокой ставке это работает мощнее любого рефинансирования и не требует ни оценки, ни страховки, ни месяца переписки.

И ещё один порядок действий, который экономит время: сначала заявление в свой банк о снижении ставки, потом заявка в два-три чужих. Своему банку терять клиента с хорошей платёжной историей невыгодно, и иногда вопрос закрывается одной бумагой.

Комбинированный кредит: что рефинансировать

Отдельный случай, о котором почти не пишут. Если у вас комбинированный кредит из двух частей — льготной под 6% и рыночной под 18,71%, — рефинансировать целиком его смысла нет: льготную часть вы потеряете, а лучше 6% вам никто не даст.

Задача другая: удешевить только рыночную часть. Возможности здесь ограничены, и надо честно понимать, какие именно.

• Если рыночная часть оформлена отдельным договором, её можно рефинансировать саму по себе — как обычный кредит. Льготная остаётся нетронутой.
• Если это один договор с двумя частями, отделить рыночную обычно нельзя. Остаётся досрочное погашение — и гасить надо именно дорогую часть.
• Иногда банк готов пересмотреть ставку по рыночной части без полного рефинансирования. Это вопрос заявления в свой банк, и начинать стоит с него.

Считать выгоду тут надо не по всей сумме, а по рыночной части отдельно. На кредите 14,4 млн, где рыночных 2,4 млн, снижение ставки по этой части с 18,71% до 15% экономит около 7 500 рублей в месяц — заметно, но расходы на сделку те же самые, что при полном рефинансировании.

Что происходит с материнским капиталом и льготами

Рефинансирование — новая сделка, и часть привязок к старому кредиту при ней рвётся. Три вещи стоит проверить заранее.

Материнский капитал. Если он был направлен на погашение прежнего кредита, обязательство выделить доли детям сохраняется и переходит на новый объект залога. Некоторые банки отказываются рефинансировать такие кредиты — не из-за закона, а из-за сложности с оформлением. Это решается выбором банка, но искать придётся дольше.

Выплата 450 тысяч многодетным. Она распространяется и на рефинансированный кредит, но при условии, что в новом договоре указано: он выдан на погашение ранее предоставленного ипотечного. Формулировка та же, что нужна для налогового вычета, — проверяйте её один раз и сразу для обеих целей.

Страхование. Старый полис почти никогда не переносится: выгодоприобретатель другой. Часть премии за неиспользованный период возвращается по заявлению в страховую после погашения прежнего кредита — обычно несколько тысяч рублей, но их надо запросить самому.

Пошаговый порядок

1. Заявление в свой банк о снижении ставки. Бесплатно, занимает неделю, иногда закрывает вопрос целиком.
2. Расчёт выгоды: сумма оставшихся платежей по старому графику минус сумма платежей по новой ставке на тот же срок, минус расходы на сделку.
3. Заявки в два-три банка одновременно, в коротком окне в одну-две недели.
4. Проверка проекта договора: цель кредита, порядок досрочного погашения, условия смены страховой компании.
5. Оценка квартиры, новый полис, подписание, регистрация нового залога.
6. Контроль: убедитесь, что старый кредит закрыт, возьмите справку об этом и проверьте, что запись о прежней ипотеке снята в реестре.

Последний пункт пропускают чаще всего, а он важен: пока прежнее обременение висит в реестре, вы формально должник по закрытому кредиту, и это всплывает при следующей сделке с квартирой.

Почему отказывают в рефинансировании

Рефинансирование — это выдача нового кредита, и новый банк оценивает вас с нуля. Ситуация, когда действующий заёмщик с идеальной платёжной дисциплиной получает отказ, встречается постоянно, и причины у неё предсказуемые.

Самая частая и самая обидная — квартира в новостройке, на которую ещё не оформлено право собственности. Пока дом не сдан и запись в реестре не сделана, предмета залога юридически не существует, и передать его новому банку нечего. Некоторые банки берутся за такие сделки под поручительство до регистрации, но их немного и условия там хуже. Практический вывод: планировать рефинансирование новостройки раньше оформления собственности бессмысленно, сколько бы ни упали ставки.

Вторая причина — изменившийся доход. За годы, прошедшие с первой сделки, вы могли сменить работу, уйти в декрет, перейти на самозанятость. Для прежнего банка это ничего не меняет, для нового — меняет всё, потому что он считает вашу платёжеспособность заново и по сегодняшним данным.

Третья — просрочки. Даже технические, на три дня, из-за задержки перевода. Банки смотрят историю платежей по рефинансируемому кредиту за последние год-два, и несколько отметок делают заявку проблемной.

Четвёртая — материнский капитал в сделке. Отказывают не по закону, а из-за сложности с несовершеннолетними и обязательством о долях. Банк, который такие кредиты берёт, найти можно, но перебирать придётся дольше.

Пятая — размер и срок. У каждого банка есть минимальная сумма рефинансирования и минимальный остаток срока. Кредит, который вы почти выплатили, никто перезаключать не станет: сделка не окупает собственных расходов банка.

Что рефинансированием не является

Три соседних инструмента часто называют тем же словом, и путаница обходится дорого.

Снижение ставки в своём банке по заявлению — не рефинансирование, а изменение действующего договора. Новой сделки нет, расходов нет, залог не переоформляется, вычет не затрагивается. Это самый дешёвый вариант, и начинать всегда стоит с него.

Реструктуризация — тоже изменение своего договора, но по другой причине: не ради экономии, а из-за трудностей с платежами. Она может отразиться в кредитной истории как изменение условий, и на будущие заявки это влияет.

Потребительский кредит на погашение ипотеки — не рефинансирование вовсе, и это самая опасная из подмен. Ставка по потребкредиту выше ипотечной, залог снимается, а вместе с ним исчезает право на вычет по процентам: он даётся только по целевому жилищному кредиту. Схема выглядит соблазнительно, когда хочется «закрыть ипотеку и не возиться с банком», и почти всегда оказывается дороже исходного положения.