Страхование при ипотеке: что обязательно, а что можно не покупать

Редакция «ПоМетрам»

Считаем ипотечные программы и сверяем цифры с условиями банков на дату публикации

Из трёх страховок при ипотеке обязательна по закону только одна. Остальные добровольные — но отказ от страхования жизни поднимает ставку на 1–2 пункта, и это почти всегда дороже самого полиса. Разбираем, что покупать, а на чём можно сэкономить половину, не теряя ставку.

Три страховки и их статус

Страхование предмета залога обязательно в силу закона об ипотеке: заложенное имущество страхуется от повреждения и утраты. Отказаться нельзя — это условие самого залога, а не прихоть банка.

Важно понимать, что именно покрывает такой полис. Конструктив — это стены, перекрытия, окна, двери. Отделка, мебель и техника в него не входят: их страхуют отдельно и добровольно, уже для себя, а не для банка.

Титульное страхование защищает от того, что сделку признают недействительной и вы потеряете право собственности. Для новостройки по ДДУ оно, как правило, лишнее: квартира новая, цепочки прежних собственников нет. Смысл появляется на вторичном рынке.

Страхование жизни: считать, а не отказываться

Формально это добровольная услуга, и навязывать её банк не вправе. Фактически отказ означает надбавку к ставке — обычно от одного до двух процентных пунктов. Решение здесь чисто арифметическое.

Считаем на кредите 5 млн на 25 лет по рыночной ставке. С полисом — 18,71%, платёж около 78 700 рублей. Без полиса ставка 20,21%, платёж около 84 100. Разница 5 400 рублей в месяц, то есть 64 800 в год.

Полис страхования жизни для здорового человека 30–40 лет на такую сумму стоит порядка 15–25 тысяч рублей в год. Экономия от отказа отрицательная: вы платите на 40–50 тысяч в год больше, чтобы не покупать полис за 20 тысяч.

Отдельно про смысл самого полиса. При смерти или инвалидности заёмщика страховая гасит остаток долга, и квартира остаётся семье без обременения. Для семьи с одним основным кормильцем это не бумажка для банка, а единственное, что отделяет наследников от продажи жилья ради погашения кредита.

Как экономить, не теряя ставку

Главный рычаг — выбор страховой компании. Банк не вправе требовать полис конкретного страховщика: он обязан принимать полис любой компании, соответствующей его требованиям. Список аккредитованных страховых у каждого банка открыт.

Полис, оформленный на сделке в офисе банка, почти всегда самый дорогой из возможных: у банка агентская комиссия. Разница с прямым обращением в ту же страховую компанию нередко составляет от трети до половины премии.

1. На сделке возьмите тот полис, который предлагают, — спорить в день подписания дорого по нервам и по срокам.
2. За месяц-полтора до окончания первого года соберите котировки в трёх-четырёх аккредитованных компаниях. Расчёт делается онлайн за пять минут.
3. Оформите новый полис и передайте его в банк до истечения старого. Уведомить нужно заранее — сроки указаны в договоре.
4. Проверьте, что банк принял полис и не поднял ставку. Это единственный реальный риск такой смены.

Ещё один способ снизить премию: страховая сумма считается от остатка долга, а не от первоначальной. Каждый год остаток меньше — значит, и полис должен дешеветь. Если ваш страховщик из года в год выставляет одну и ту же сумму, это повод пересчитать или сменить компанию.

Комплексный полис: удобно, но дороже

Банки часто предлагают комплексное страхование — конструктив, жизнь и титул в одном договоре, одной суммой. Это удобно оформлять и неудобно оптимизировать.

Проблема в том, что из комплексного полиса нельзя выкинуть титул, который вам не нужен, или сменить страховщика только по жизни. Всё меняется целиком или никак.

Если есть выбор, берите раздельные полисы: конструктив в одной компании, жизнь в другой — там, где дешевле. Разница за 25 лет измеряется сотнями тысяч.

Что происходит при отказе от продления

Полис оформляется на год и продлевается ежегодно до конца кредита. Если его не продлить, банк вправе применить санкции, прописанные в договоре: чаще всего это повышение ставки, реже — требование досрочного возврата всей суммы.

Это тот пункт договора, который стоит прочитать заранее: формулировки различаются, и последствия у них разного масштаба. Просто «забыть» продлить страховку — дорогая ошибка.

Как страховка попадает в цену кредита

Обязательное страхование залога и страхование жизни, если от него зависит ставка, входят в полную стоимость кредита. Именно поэтому сравнивать предложения банков по рекламной ставке бессмысленно: у одного дешёвая ставка и дорогая аккредитованная страховая, у другого наоборот.

Запрашивая предложения, спрашивайте сразу три числа: ставку, стоимость страхования за первый год и ПСК. Третье и есть ответ, но первые два показывают, из чего он собран.

Сколько стоит полис и от чего зависит цена

Страхование залога стоит немного — обычно от одной до трёх десятых процента остатка долга в год. Основные деньги уходят на страхование жизни и здоровья, и вот там разброс огромный: от трёх десятых процента до полутора и выше.

Важная деталь, которая работает в вашу пользу: премия считается от остатка долга, а не от первоначальной суммы. С каждым годом кредит уменьшается, и полис дешевеет вместе с ним. При досрочных погашениях эффект заметный — сообщайте страховой актуальный остаток, иначе она посчитает по графику.

Разница по возрасту в таблице объясняет, почему отказ от страхования жизни для одного заёмщика невыгоден, а для другого разумен. Тридцатилетнему полис обходится дешевле надбавки к ставке, и брать его стоит. Пятидесятилетнему цифры иногда складываются наоборот — и тогда честнее принять надбавку. Считать надо в обоих вариантах, а не решать по принципу.

Как менять страховую каждый год

Полис оформляется на год и продлевается ежегодно, и каждое продление — повод пересобрать условия. Банк обычно предлагает оформить всё у своего партнёра, и это самый дорогой из доступных вариантов. Менять компанию вы вправе, и запретить это банк не может.

1. Возьмите у банка список аккредитованных страховых компаний — выбирать можно только из него.
2. За полтора-два месяца до окончания текущего полиса запросите расчёты у трёх-четырёх компаний из списка. Указывайте актуальный остаток долга, а не первоначальную сумму кредита.
3. Оформите новый полис с датой начала на следующий день после окончания старого. Разрыв даже в один день банк трактует как отсутствие страхования.
4. Передайте полис в банк заранее, а не в последний день. Проверка занимает несколько дней, и просрочка здесь автоматически поднимает ставку.
5. Убедитесь, что выгодоприобретателем указан банк и сумма покрытия не меньше остатка долга — иначе полис не примут.

Экономия на этой процедуре обычно составляет от трети до половины стоимости полиса. На двадцатилетнем кредите это сотни тысяч рублей, и тратится на неё один вечер в год.

Когда страховая откажет в выплате

Полис — не благотворительность, и отказы случаются. Почти все они упираются в анкету, которую заполняют при оформлении, и в исключения из покрытия.

• Заболевание, о котором вы знали и не указали в анкете. Это главная причина отказов: страховая поднимает медицинскую карту и находит диагноз, поставленный до заключения договора.
• Событие в состоянии опьянения — стандартное исключение практически во всех полисах.
• Занятия экстремальным спортом, если они не заявлены отдельно и не оплачены надбавкой.
• Самолечение и отказ от медицинской помощи, если это повлияло на исход.
• События, произошедшие в период, когда полис не действовал из-за просрочки продления.

Вывод простой: анкету заполняйте честно. Умолчание о хроническом заболевании экономит несколько тысяч рублей на премии и обнуляет полис целиком в тот момент, когда он нужен. Если из-за диагноза цена оказывается высокой, сравните её с надбавкой за отказ от страхования — но не пытайтесь получить дешёвый полис за счёт неполной анкеты.

Титульное страхование

Третий вид полиса защищает от утраты права собственности — например, если сделку оспорит наследник прежнего владельца или объявится человек, чьи права были нарушены при приватизации.

Для новостройки, купленной по договору долевого участия у застройщика, титульное страхование не нужно: истории у квартиры нет, и оспаривать её некому. Банки его в этом случае обычно и не требуют.

Для вторичного жилья всё наоборот, особенно если квартира несколько раз меняла владельцев, участвовала в наследстве или была приватизирована с участием несовершеннолетних. Стоит такой полис обычно две-три десятых процента в год, а берут его чаще всего на первые три года — до истечения общего срока исковой давности. Это тот редкий случай, когда добровольная страховка объективно оправдана.

Если случай всё-таки наступил

Порядок действий стоит знать заранее — не потому, что это вероятно, а потому, что в такой момент разбираться в документах некому и некогда.

1. Уведомить страховую компанию в срок, указанный в договоре. Обычно это несколько дней с момента события, и пропуск срока — законное основание для отказа даже при полностью страховом случае.
2. Одновременно сообщить в банк. Он выгодоприобретатель и участвует в процессе.
3. Собрать документы по списку страховой: медицинские заключения, выписки, при необходимости — документы из органов.
4. Дождаться решения. Срок рассмотрения указан в договоре, обычно это от двух недель до месяца после подачи полного комплекта.
5. Продолжать платить по графику до выплаты. Приостановка платежей на время рассмотрения — это просрочка со всеми последствиями.

Дальше деньги идут не семье, а банку — в погашение остатка долга. Если выплата превышает долг, разница перечисляется заёмщику или его наследникам. Если её не хватает, остаток кредита сохраняется, и платить по нему придётся дальше.

Последнее и объясняет, зачем полис нужен по существу. Он покупается не ради экономии на ставке, а ради того, чтобы в тяжёлой ситуации семья не осталась одновременно без человека и с ипотекой. Именно поэтому сумму покрытия имеет смысл держать не впритык к остатку долга, а с запасом — если страховая компания это позволяет и разница в премии некритична.

Период охлаждения: почему он здесь почти не работает

У добровольных страховок есть срок, в течение которого от полиса можно отказаться и вернуть премию. Формально он распространяется и на страхование жизни при ипотеке, и этим иногда пытаются пользоваться: оформить полис на сделке, а через несколько дней вернуть деньги.

На практике манёвр не проходит. В кредитном договоре прописано, что при отсутствии действующего полиса ставка повышается — и она повышается автоматически, без дополнительных разбирательств. Премию вам вернут, а ставка вырастет на весь оставшийся срок, и потери многократно перекроют возврат.

Работает период охлаждения в другом случае: когда на сделке вам оформили что-то сверх необходимого — полис от потери работы, юридическую подписку, дополнительный пакет услуг. Вот от этого отказываться можно и нужно, ставку такие продукты не затрагивают. Просто разберитесь заранее, что именно вы подписали, — на сделке документов много, и лишнее в этой стопке появляется регулярно.